Gestione Affitti

Non basta restituire le chiavi per chiudere in anticipo il contratto

di Luana Tagliolini

Restituire le chiavi dell’immobile al locatore non sempre costituisce una condotta idonea a consentirgli la reimmissione nel possesso del bene. Il comportamento del conduttore, infatti, necessita di un accertamento in concreto al fine di verificare se possa effettivamente ritenersi idoneo a immettere il locatore nella piena disponibilità e nel godimento dell'immobile.

Così la Corte di cassazione (sentenza 6467/2017) che ha respinto il ricorso di un conduttore avverso la sentenza della Corte d’appello che aveva confermato la condanna, inflittagli nel primo grado di giudizio al pagamento dei canoni scaduti compresi quelli del semestre di preavviso per recesso anticipato. Il conduttore sosteneva che la consegna delle chiavi dell'immobile ricevute dal locatore, senza espressa riserva del pagamento dei canoni del semestre in corso (previsti dall'articolo 27, comma 7 della legge 392/1978), configurava, in pratica, un accordo di risoluzione del contratto per mutuo consenso e, quindi, rinuncia al pagamento dei canoni, stante il silenzio del locatore.

In pratica, per il ricorrente, la consegna delle chiavi e l'accettazione-silenzio del locatore erano sinonimo di reciproca accettazione della risoluzione del contratto e di rinuncia, da parte del locatore, dei canoni dovuti per il periodo di preavviso (sei mesi) che la legge (articolo 27 comma 7 cit.) prevede, in capo al conduttore in caso di recesso dal contratto.

A fondamento di quanto sostenuto, la stessa parte aveva richiamato giurisprudenza consolidata (Cassazione, sentenze 5270/1996; 5841/2004; 550/2012) la quale, in varie circostanze, aveva sostenuto, in linea generale, che la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato <«costituisce condotta idonea a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore dell'articolo 1590 codice civile».

Quest’ultima obbligazione - restituzione dell'immobile locato - per la Corte d’appello, non si esaurisce in una generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una «incondizionata” restituzione del bene, vale a dire un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore.

Nella fattispecie in esame, invece, era stato accertato che la presenza dei beni del conduttore all’interno dell'immobile non consentiva al locatore di disporre liberamente del bene, mentre spettava al conduttore fornire la prova contraria dell’esatto adempimento della obbligazione di rilascio e cioè la prova che i beni rimasti nei locali non impedivano in ogni caso la facoltà di godimento e sfruttamento dell’immobile da parte del locatore. Prova che non era stata fornita.

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