Cedolare affitti e calamità, doppio limite

La cedolare ridotta al 10% per i contratti concordati nei Comuni colpiti da calamità sconta una doppia limitazione: di perimetro e di tempo. L’agevolazione si applica per le locazioni stipulate – anche in seguito – nei Comuni oggetto di stati d’emergenza deliberati dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014 e solo ai canoni maturati negli anni d’imposta 2014-2017, salvo proroghe.

L’articolo 9 del Dl 47/2014 ha esteso la cedolare secca al 10% anche ai contratti di locazione a canone concordato per gli immobili ubicati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di «eventi calamitosi» (naturali o causati dall’attività umana) nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl (la legge 80/2014). La norma purtroppo non lascia spazio a diverse interpretazioni, tant’è che il suo mancato aggiornamento, in modo a dir poco discriminatorio, taglia fuori i Comuni colpiti dalle calamità verificatesi dopo il 27 maggio 2014, tra cui ad esempio il terremoto dell’Italia centrale.

I contratti agevolati

L’agevolazione riguarda i contratti previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/98 che obbligano da una parte i proprietari a richiedere un canone di affitto concordato – cioè calcolato sulla base degli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di categoria di inquilini e proprietari – dall’altra garantiscono una durata più breve (3+2) e soprattutto un importante sconto sul versante fiscale (imposte dirette, Imu e Tasi, ma anche imposta di registro per i contratti non a cedolare). In particolare, la cedolare al 10% spetta per i contratti concordati siglati:

• nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;

• nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);

• da ultimo, appunto, anche nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.

Resta da vedere cosa succederà dal 2018 i n caso di mancata proroga dell’aliquota del 10%, peraltro già richiesta da più parti. Nei Comuni ad alta tensione abitativa ed elencati dal Cipe è certo che si tornerà al 15 per cento. Aliquota che, secondo logica ed equità, dovrebbe applicarsi (al posto di quella ordinaria al 21%) anche ai contratti agevolati siglati nei Comuni colpiti da calamità, per quanto non citati espressamente dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011.

I Comuni interessati

Per applicare l’aliquota ridotta della cedolare ( cliccare qui per gli esempi pratici di compilazione del modello Redditi ), il primo passo è capire se il Comune nel quale è situato l’immobile rientra fra quelli per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza. In mancanza di una lista ufficiale, Il Sole 24 Ore ha raccolto i provvedimenti dei vari commissari per facilitare la ricerca tra gli oltre 3mila Comuni interessati ( http://24o.it/calamita ).

In secondo luogo, qualora il Comune colpito da calamità non sia classificabile fra quelli ad alta densità abitativa e su di esso manchi un accordo territoriale locale (caso peraltro frequente), si pone il problema dell’applicabilità pratica. La questione è stata positivamente risolta dalla circolare 12/E/2016, (quesito 3.1 in occasione di Telefisco 2016), in cui viene confermato che, se in questi Comuni non sono mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone «è possibile fare riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione», secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2 del decreto Economia-Infrastrutture 14 luglio 2004.

I passaggi pratici

Sotto il profilo strettamente operativo, l’agevolazione per i Comuni colpiti è fruibile in modo pressoché automatico direttamente in dichiarazione dei redditi. La norma, infatti, fa riferimento a stati di emergenza deliberati dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014, ma non richiede che questa condizione sia in corso al momento della redazione del contratto e tanto meno in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (lo stato di emergenza può durare al massimo 180 giorni prorogabili per altri 180 giorni).

In sostanza, è sufficiente che il contratto sia di quelli a canone agevolato (durata 3+2 anni), in presenza di accordi territoriali definiti (o in alternativa, come visto, quelli del Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale) e che il Comune appartenga a quelli per cui è stata decretata la condizione di emergenza nel periodo previsto.

Una volta rispettate queste condizioni, la cedolare con aliquota al 10%, si applica sia nel caso in cui il contratto concordato è di recente stipula, (ad esempio redatto nel 2016), sia, a maggior ragione, quando lo stesso è stato sottoscritto in anni precedenti dove, se del caso, la stessa agevolazione si sarebbe potuta applicare fin già dall’anno d’imposta 2014.