L’affitto è «transitorio» quando lo sono le esigenze dell’inquilino

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore deve essere desunta non dal termine di durata della locazione stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell'immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo.
Nella fattispecie sottoposta all'esame della Corte di Cassazione (sentenza n. 2702/2017), una conduttrice di un immobile adibito ad uso abitativo (succeduta al de cuius, nel contratto di locazione risalente al 1986 in pieno vigore della legge n. 392/1978 e che aveva rilasciato spontaneamente nel 2010) conveniva in giudizio la società locatrice chiedendo di accertare l'importo del canone dovuto ai sensi della L. n. 392 del 1978, e di condannare quest'ultima a restituire l'eccedenza, oltre accessori.
In subordine, chiedeva che l'accertamento del canone dovuto ai sensi della legge sull'equo canone fosse limitato alla data del 2002 e che, per il periodo successivo (durante il quale la conduttrice abitava saltuariamente l'immobile), fosse dichiarata, ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 13, la nullità delle pattuizioni verbali relative al pagamento del canone in misura maggiore rispetto a quanto stabilito contrattualmente, con la conseguente condanna della società locatrice alla restituzione di quanto pagato in più in tale periodo, oltre accessori.
Il Tribunale accoglieva la domanda subordinata della ricorrente e, avverso alla sentenza, veniva proposto, e accolto in parte, l'appello del locatore.
La Corte di merito, infatti ha ritenuto che, per il periodo di vigenza della legge sull'equo canone, fino al settembre 2002, la locazione dovesse essere considerata ad uso abitativo primario, e non transitorio, come sostenuto dalla conduttrice e perciò il canone dovesse essere calcolato secondo quanto previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., ; che, per il periodo successivo alla rinnovazione del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, si dovesse applicare il canone contrattualmente convenuto per iscritto e non quanto pattuito verbalmente.
La società locatrice inoltrava ricorso per una serie di motivi e quello che qui interessa (ossia la rilevanza dell'uso effettivo diverso da quello pattuito) veniva accolto dalla Corte di Cassazione
la quale in primo luogo ha escluso che, perché possa avere rilevanza un uso effettivo diverso da quello pattuito, le parti debbano stipulare apposito accordo modificativo (sentenza n. 2702 cit.).
Il mutamento d'uso dell'immobile locato, in corso di rapporto, può provenire unilateralmente dal conduttore (L. n. 392 del 1978, articolo 80) e, se il locatore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, <<in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all'uso che il conduttore ne ha fatto in concreto ed investe – quindi – anche l'eventualità' in cui il conduttore, avendo preso in locazione un immobile per uso abitativo ordinario, ne faccia utilizzo in modo del tutto saltuario, e cioè ne goda in modo corrispondente ad una locazione di natura transitoria>> (Cassazione sentenze n. 969/2007, n. 5767/2010).