Affitti brevi, la ritenuta può essere un problema

Le Entrate confermano: il 17 (il 16 è domenica) si pagano le ritenute sugli affitti turistici. Gli «intermediari immobiliari» hanno praticamente un giorno (domani) per radunare i documenti, fare i conti e (in non pochi casi) chiedere ai clienti la restituzione del 21% degli affitti versati interamente senza effettuare la ritenuta. Il provvedimento 132395/2017 (si veda il Sole 24 Ore di ieri), anticipato dal comunicato stampa del 5 luglio, afferma che l’obbligo di ritenuta scatta sui tutti i contratti di locazione sino a 30 giorni di durata stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Quindi, dato che non vanno registrati, fa fede la data del contratto scritto.

In realtà, la norma (articolo 4 del Dl 50/2017) non dice esattamente questo e anzi limita l’ambito del provvedimento delle Entrate a: modalità di comunicazione annuale dei dati dei contratti da parte degli intermediari, modalità di versamento della ritenuta e disposizioni speciali per gli intermediari non residenti. Non vi è alcun collegamento tra la disposizione che impone la trattenuta della nuova ritenuta e la data del 1° giugno 2017. Questa data, infatti, è citata solo nel comma 2 per indicare «il momento dal quale sarà possibile far rientrare nel regime della cedolare secca » (su opzione da effettuarsi nel modello Redditi PF) i redditi dei contratti di locazione brevi in sublocazione (possibilità già prevista dalla prassi per quelli brevi non in sublocazione).

Errori e rimedi

Comunque l’Agenzia, con questa scelta, non lascia scampo ai molti che in giugno, data la notevole incertezza normativa, non hanno effettuato la ritenuta e hanno versato ai loro clienti l’ntero canone pagato dall’inquilino. Alcuni si sentono sicuri: « In vista del D-Day del 17 luglio - dice Stefano Bettanin di Property Managers - noi siamo pronti ad eseguire la norma, dal 1° giugno abbiamo trattenuto la cedolare secca e siamo pronti a girarla al fisco come prevede la legge. Ma ci chiediamo: e gli altri?»

Come rimediare, quindi? Se non è stata trattenuta la ritenuta del 21% sui pagamenti dei canoni dei contratti di locazione breve, stipulati dal 1° giugno 2017 in poi, ed effettuati dal 24 aprile 2017 dagli intermediari immobiliari e dai gestori dei portali web ai locatori, questi ultimi devono restituire agli intermediari quanto percepito in più, in quanto la ritenuta va pagata all’Erario solo dagli intermediari e non può essere versata dai locatori in nome e per conto dell’intermediario. In caso l’intermediario che non riesca a farsi restituire subito dal cliente-locatore il 21 per cento, potrà anticiparlo di tasta propria (sperando in un pronto rimborso dal cliente) oppure non versarlo, invocando, nell’eventualità di un accertamento fiscale, l’obbiettiva incertezza della norma.

Professionista abilitato

In ogni caso, l’F24 (solo telematico) con le ritenute da pagare deve essere intestato esclusivamente agli intermediari.

Pagando telematicamente non è possibile utilizzare il contante, ma è necessario l’addebito su un conto corrente, il quale, per le regole generali dei modelli F24, non può essere intestato ad un soggetto diverso da quello a cui è intestato l’F24 da addebitare. Ecco quindi che il locatore che a giugno 2017 ha ricevuto il pagamento dei canoni (su locazioni brevi, stipulate nello stesso mese) al lordo della ritenuta del 21% non riuscirà ad addebitare l’F24 intestato all’intermediario sul proprio conto corrente, il prossimo 17 luglio 2017.

Il locatore non riuscirà a pagare questa ritenuta, in nome e per conto dell’intermediario, neanche se si avvarrà di un professionista abilitato a Entratel che lo addebita nel proprio conto corrente. Operazione possibile con F24 intestato solo ai «loro assistiti» (clienti).