Gestione Affitti

Obbligo di ritenuta se si incassa il canone

di Pierpaolo Ceroli e Agnese Menghi

Con la pubblicazione della legge 96/2017, di conversione del Dl 50, quella che impropriamente viene chiamata “tassa Airbnb” ha trovato la sua veste definitiva, anche se sarà necessario attendere un provvedimento attuativo dell’agenzia delle Entrate.

La comunicazione

Rientrano nell’ambito oggettivo della novità le locazioni brevi ex articolo 4 del Dl 50, ossia i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati per il tramite di intermediari immobiliari o di soggetti che gestiscono portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Lo stesso vale per le sublocazioni “brevi” e per i contratti a titolo oneroso stipulati dai comodatari degli immobili.

In relazione a tali contratti, l’articolo 4 impone un nuovo adempimento in capo ai «soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online», i quali dovranno comunicare i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo alla loro stipula, pena l’applicazione della sanzione da 250 a 2mila euro, ridotta alla metà in caso di invio entro i 15 giorni successivi alla scadenza.

La ritenuta

Tuttavia, la comunicazione non è la vera novità. Infatti, tali soggetti, qualora incassino i canoni o i corrispettivi delle locazioni, delle sublocazioni o dei contratti a titolo oneroso stipulati dai comodatari di durata non superiore a 30 giorni, diventano sostituti d’imposta e sono tenuti ad applicare al beneficiario una ritenuta del 21% all’atto del pagamento. Significa che, incassato il canone dal locatario, gli intermediari dovranno applicare la ritenuta nel momento in cui riverseranno l’importo al locatore; e saranno obbligati anche a trasmettere e a rilasciare la certificazione unica di cui al Dpr 322/98.

Tra l’altro, il comma 5-ter attribuisce a tali soggetti anche la responsabilità del pagamento dell’imposta di soggiorno, mentre il comma 7 consente ai Comuni di istituire o modulare tale imposta e il contributo di soggiorno in deroga alle norme istitutive. Gli stessi adempimenti sono imposti agli intermediari o gestori di portali telematici non residenti in Italia, che a tale fine possono operare per il tramite di una stabile organizzazione o di un rappresentante fiscale.

La “tassa” è quindi più propriamente una ritenuta che gli intermediari o i gestori telematici applicano nel caso in cui il pagamento del canone non sia diretto, ma avvenga tramite il loro intervento. A questo proposito occorre specificare che, nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia optato per la cedolare secca, la ritenuta si considera a titolo d’imposta, quindi la tassazione sarà definitiva; in caso contrario, cioè in regime ordinario, la ritenuta è a titolo d’acconto.

Le ritenute andranno versate con modello F24 – entro il 16 del mese successivo a quello in cui sono state effettuate – usando il codice tributo “1919”, indicato dalle Entrate con la risoluzione 88/E del 5 luglio scorso.

L’attuazione

Le modalità attuative sono però demandate a un prossimo provvedimento dell’Agenzia; dunque, per ora, gli intermediari o gestori non dovranno applicare alcuna ritenuta, anche se intervengono nel pagamento (si veda «Il Sole 24 Ore» del 28 giugno). In prospettiva, ciò comporta una maggiore attenzione da parte dei locatori, che al momento della determinazione dell’imposta dovuta per il 2017 dovranno distinguere tra importi incassati per intero o al netto della ritenuta, oltre che tra importi soggetti alla cedolare secca, redditi fondiari e redditi diversi.

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