Affitti turistici, il video: ecco cosa cambia per i proprietari e le agenzie immobiliari

Con la conversione in legge della “manovrina” ha preso corpo (anche manca ancora il provvedimento attuativo dell'agenzia delle Entrate) la discussa “tassa Airbnb” che dovrebbe bloccare l'evasione fiscale immobiliare sugli affitti brevi
di Saverio Fossati
Su cosa si paga
Sotto torchio i ricavi da locazioni di durata inferiore ai 30 giorni. Va ricordato che per questi affitti, che in genere assolvono a necessità di tipo turistico-vacanziero, non è obbligatoria la registrazione all'agenzia delle Entrate (anche se le imposte vanno comunque pagate).
La nuova norma riguarda le locazioni di qualunque tipo, anche quando viene offerto un servizio simil alberghiero con fornitura di lenzuola e asciugamani e anche quando si tratta di sublocazioni o contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che cede a terzi il godimento dell'immobile.
Quanto si paga
L'imposta è una cedolare secca del 21%, indipendentemente dal reddito del proprietario o del comodatario. Il proprietario o comodatario deve però operare la scelta per questa cedolare, direttamente nella dichiarazione dei redditi (per quest'anno, quindi, nel 2017). La possibilità esisteva già prima ma la nuova norma la ha estesa (dal 1° giugno 2017) anche ai corrispettivi lordi percepiti in base a “contratti di sublocazione” o a “contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario” e aventi come oggetto il “godimento dell'immobile a favore di terzi”, a patto che rispettino le condizioni previste per essere definiti contratti di “locazione breve”. Attenzione: se il proprietario o comodatario non fanno la scelta il ricavato è assoggettato a Irpef e quanto trattenuto dall'eventuale agente immobiliare o portale è considerato “a titolo d'acconto”.
Chi paga
A pagare la ritenuta del 21% ci penserà direttamente l'agenzia immobiliare o il portale web che ha stipulato il contratto per conto del proprietario o comodatario. Gli agenti devono anche inviare una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto: nella norma non è specificato a chi e su cosa, ma viene chiarito che chi disobbedisce rischia una sanzione da 200 a 2mila euro. Se invece il proprietario (o il comodatario) non ha affidato la casa a un'agenzia o a un portale web immobiliare, sarà lui a pagare la cedolare del 21 per cento o, se non ha fatto la scelta, la normale Irpef.
Come si paga
La norma stabilisce che gli intermediari operino la ritenuta all'atto del pagamento dell'affitto al beneficiario (cioè a chi ha messo in locazione l'immobile). Quindi, una volta che l'inquilino ha pagato, il denaro può anche rimanere presso l'intermediario un certo periodo di tempo prima che venga consegnato al padrone di casa. E solo a quel punto verrà fatta la ritenuta, che poi andrà versata entro il 16 del mese successivo. Quindi, per i pagamenti “girati” in giugno, entro il 16 luglio 2017 (sempre che arrivi in tempo utile il provvedimento attuativo delle Entrate, a oggi ancora mancante e senza il quale l'obbligo non scatta; il termine per l’emanazione è il 23 luglio 2017). Se però l'agente immobiliare non incassa assegni ma fa in modo che l'inquilino versi direttamente un bonifico al proprietario, l'obbligo di ritenuta non c'è più. Infine, se il proprietario (o il comodatario) non ha affidato la casa a un'agenzia o a un portale web immobiliare, pagherà la cedolare del 21% alle normali scadenze dell'Irpef (o, se non ha fatto la scelta per la cedolare, pagherà l'Irpef). Ricordiamo che per il provvedimento attuativo dell'agenzia delle Entrate, con le modalità di versamento della ritenuta da parte di agenti immobiliari o portali web, ci sono 90 giorni di tempo dall'entrata in vigore della legge di conversione del Dl 50/2017, a oggi (16 giugno) ancora non pubblicata sulla Gazzetta ufficiale.
Gli altri obblighi
Gli intermediari (agenzie e portali) hanno l'obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione da loro fatti concludere entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono (quindi, per quelli del 2017, entro il 30 giugno 2018). L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione amministrativa tra 250 e 2.000 Euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata (o correttamente integrata in caso di comunicazione incompleta o infedele) entro i 15 giorni successivi alla scadenza. Circa l'imposta di soggiorno, questa dovrà essere pagata al Comune in cui si trova l'immobile, a cura dell'intermediario o (se questo non è intervenuto) dal proprietario o comodatario secondo le modalità definite dal municipio locale.