Sì all’invio tardivo dopo la proroga
La cedolare secca è un regime opzionale e alternativo alla tassazione ordinaria dei redditi di fabbricati. L’opzione si esercita, di regola, al momento della registrazione del contratto mediante la compilazione del quadro RLI oppure online attraverso uno dei software messi a disposizione dall’agenzia delle Entrate, e può essere espressa solo in dichiarazione esclusivamente per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno). Una volta esercitata, la scelta vale fino alla scadenza naturale del contratto, ferma restando la possibilità di optare per la cedolare anche in una delle annualità intermedie.
Se, ad esempio, per la prima annualità è stata pagata l’imposta di registro, è possibile scegliere la cedolare a decorrere dalla seconda annualità, e viceversa. Le annualità devono essere determinate con riferimento al periodo previsto nel contratto, non necessariamente ad anno solare. Potrebbe quindi capitare che il reddito di un fabbricato sia tassato per una parte dell’anno con cedolare secca e per un’altra parte dell’anno con Irpef e addizionali. In ogni caso, qualora il contribuente abbia intenzione di mantenere il regime della cedolare secca anche per il periodo di durata della proroga del contratto, è tenuto a rinnovare l’opzione entro il termine di versamento dell’imposta di registro, ovvero entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento.
In proposito, il Dl 193/2016 ha previsto che la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non implica la decadenza dell’opzione. A determinate condizioni, però. Occorre infatti che il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime opzionale, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare nell’apposito quadro in dichiarazione. Nella circolare “Telefisco” 8/E/2017, dello scorso 7 aprile, inoltre, le Entrate hanno chiarito che la nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga del contratto che andavano presentate prima del 3 dicembre, data di entrata in vigore della novità legislativa.
Avendo stipulato un contratto per il quale ha manifestato l’opzione in sede di registrazione, il lettore può, quindi, avvalersi della norma agevolativa purché abbia mantenuto un comportamento “concludente”, e dunque non abbia pagato l’imposta di registro in relazione alle annualità di proroga, abbia versato correttamente la cedolare e compilato in maniera coerente gli appositi quadri della dichiarazione dei redditi.
Occorre, come peraltro è previsto dalla norma agevolativa, comunicare tardivamente la proroga del contratto versando la sanzione nella misura di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni. La sanzione va versata attraverso il modello F24 Elide, adoperando il codice tributo 1511 approvato con la risoluzione dell’agenzia delle Entrate 30/E del 10 marzo 2017.
Resta fermo che, per il mantenimento del regime sostitutivo della cedolare secca, anche per le annualità di proroga del contratto di locazione, il locatore deve rinunciare all’aggiornamento del canone per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione. Si deve tenere presente che l’opzione non è valida se non è preceduta dall’invio di una lettera raccomandata all’inquilino, con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell’opzione. Se il contratto non prevede alcun tipo di aggiornamento, l’adempimento non è invece necessario.
In presenza di più contitolari dell’immobile, infine, ciascuno è libero di esprimere la propria scelta in merito al regime di tassazione, con l’unica particolarità che, se anche uno solo opta per la cedolare, tutti i comproprietari devono rinunciare all’aggiornamento del canone, anche quelli che decidono di restare nella tassazione ordinaria.
