Affitti brevi, niente ritenuta sui «vecchi» contratti
Non si applica a tutti i contratti la ritenuta del 21% sulle locazioni brevi stipulati con l’intervento di intermediari anche online. La novità opera solo a partire dai contratti sottoscritti dal 1° giugno scorso. Ne consegue che, se nel mese in corso vengono corrisposti canoni riferiti a locazioni stipulate entro la fine di maggio, la ritenuta non va effettuata. Peraltro, siccome la registrazione dei contratti brevi non è obbligatoria, bisognerà riferirsi alla data indicata sul contratto dalle parti, pur priva di data certa.
La norma è nell’articolo 4, Dl 50/2017, atteso in settimana all’ok finale del Senato.
Sotto il profilo oggettivo la norma riguarda non solo le locazioni aventi durata non superiore a 30 giorni, ma anche i contratti di sublocazione e quelli di locazione stipulati dal comodatario dell’immobile. Sono altresì compresi i contratti che prevedono in via accessoria la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Dal lato soggettivo, i contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari che gestiscono piattaforme online.
In presenza di tali requisiti, trova in primo luogo applicazione, su opzione, la cedolare secca (nella misura ordinaria del 21%). La novità, in questo caso, è l’inclusione dei contratti di sublocazione e del comodatario dell’immobile, dato che per quelli di locazione breve conclusi dal proprietario la cedolare era già applicabile.
L’altra rilevante modifica riguarda il coinvolgimento diretto degli intermediari quali sostituti d’imposta, nell’ipotesi in cui essi intervengano nel pagamento dei canoni. In tal caso, gli intermediari devono operare la ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario e versarla il mese successivo (non va fatta la ritenuta, quindi, se l’inquilino paga direttamente il proprietario). I medesimi soggetti, inoltre, devono trasmettere all’Agenzia, entro il 30 giugno dell’anno seguente, una comunicazione con i dati dei contratti conclusi loro tramite.
Il comma 6 dell’articolo 4 rinvia a un successivo provvedimento direttoriale le disposizioni di attuazione dell’intera norma. A stretto rigore, dunque, in assenza di tale provvedimento, i nuovi obblighi non dovrebbero ritenersi operativi. Non è di questa opinione l’Agenzia che, in sede di audizione del direttore Rossella Orlandi davanti alla commissione bilancio bicamerale, ha precisato che l’obbligo di effettuazione della ritenuta è già sufficientemente preciso nella legge di riferimento e non c’è bisogno di alcuna previsione di attuazione. In realtà, manca ancora il codice tributo per il pagamento con F24, quindi la ritenuta va operata (e il cliente riceverà il 79% dei canoni), ma non può essere versata, anche se c’è tempo sino al 16 luglio.
Tra gli aspetti più problematici, la compatibilità con il diritto internazionale tributario. La norma attribuisce la qualifica di sostituto d’imposta anche a soggetti esteri che operano online in assenza di una stabile organizzazione in Italia. Allo scopo, è prevista la nomina obbligatoria di un rappresentante fiscale. Trattandosi, tuttavia, di una notevole innovazione per soggetti del tutto privi di criteri di collegamento con l’Italia, le relative regole dovranno essere stabilite nell’emanando decreto attuativo delle Entrate.
Un’altra novità rilevante riguarda l’intervento degli intermediari anche nel pagamento dell’imposta di soggiorno, nei Comuni dove è applicata (ad esempio, Milano, Roma e Venezia). In questo contesto, a tali soggetti viene assegnata la qualifica di «responsabili d’imposta». Di conseguenza, in caso di mancato versamento del tributo da parte del turista, il Comune potrà rivolgersi all’intermediario.
