La nuova convenzione sugli affitti concordati: un primo commento

L'articolo 4 della Legge 431/98 stabilisce che per favorire gli accordi da definire in sede locale, di cui all'articolo 2, comma 3, della Legge 431/98 (cioè quelli necessari per la stipula di contratti di locazione cosiddetti “a canone concordato”, transitori e per studenti universitari), il Ministro dei lavori pubblici (oggi Ministro delle infrastrutture e dei trasporti), convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale per promuovere una convenzione denominata “convenzione nazionale”. La convenzione nazionale si propone di individuare i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi.
I criteri generali costituiranno la base per la realizzazione degli accordi territoriali di cui al richiamato articolo 2, comma 3, della Legge 431/98 e il rispetto degli accordi - unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis - costituirà condizione per l'applicazione dei benefici fiscali previsti dall'articolo 8 della Legge 431/98 e dalla normativa fiscale (riduzione del reddito imponibile derivante dalla locazione; riduzione dell'aliquota per la cedolare secca, in caso di esercizio dell'opzione; riduzione dell'aliquota dell'imposta di registro; altre detrazioni; detrazione IMU e TASI etc.).
In tale contesto - a distanza di circa quindici anni dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 30/12/2002, n. 10774, che, a sua volta, faceva seguito al precedente DM 5/03/1999 – è stato emanato il Decreto Ministeriale numero 110175 del 2017, (in Gazzetta Ufficiale 15 marzo 2017) di recepimento della convenzione sottoscritta dalle associazioni di categoria nell'autunno del 2016.
Si premette che fino al recepimento del DM 110175 negli accordi territoriali, rimangono in vigore i precedenti accordi basati sul DM del 2002 (cfr. articolo 7, DM 110175).
In ogni caso, rispetto al precedente DM del 2002, vi sono alcune novità, sulle quali ci sembra doveroso spendere qualche rigo, anche in relazione ad un rinnovato ruolo assegnato alle associazioni di categoria dei proprietari e ai sindacati degli inquilini.
In particolare, l'articolo 1, comma 8, del DM 16 gennaio 2017, numero 110175 - in tema di locazioni cosiddette “a canone concordato”, con durata di tre anni più due, a norma dell'articolo 2, comma 3, della Legge 431/98 - prevede che: «le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali».
La disposizione sembra affermare il principio secondo cui - ove le parti non abbiano richiesto l'assistenza delle associazioni di categoria, (cosiddetti “contratti non assistiti”) – permane comunque l'obbligo di assunzione di responsabilità da parte di almeno una delle organizzazione firmatarie dell'accordo, cui le parti si devono rivolgere, per l'“attestazione” della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all'accordo territoriale, finalizzata al conseguimento delle agevolazioni fiscali. Tale formula – che sarà meglio definita negli accordi territoriali - riguarderà anche i contratti ad uso transitorio e per studenti universitari, di cui diremo.
All'articolo 2 della convenzione - recante “criteri per definire i canoni di locazione di natura transitoria e durata degli stessi” - è stata modificata la durata del contratto, nel senso che non vi è più il limite minimo di durata di almeno un mese (la durata massima è rimasta invece diciotto mesi). E' stato poi ampliato l'accesso al contratto transitorio, nel senso di consentire l'uso di tale tipologia contrattuale, pur in assenza di uno degli specifici motivi di transitorietà, (previsto negli accordi territoriali). Si veda, in questo senso, l'articolo 2, comma quinto, del DM 110175/2017, secondo cui: <<…nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento>>. Il testo, dunque, coinvolge nuovamente le associazioni di categoria, come garanti della legittimità della esigenza transitoria che potremmo definire “atipica” dedotta nel contratto di locazione.
Si tenga anche presente: 1) che per i contratti con durata inferiore a trenta giorni, il canone di locazione può essere liberamente determinato dalle parti; 2) che nei comuni con un numero di abitanti superiori a diecimila, secondo i dati risultanti dall'ultimo censimento, i canoni di locazione sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione delle aree omogenee dagli accordi locali. E, dunque, al disotto dei diecimila abitanti, il canone è liberamente determinabile dalle parti.
Importante anche l'inserimento del successivo comma 9 (dell'articolo 2) secondo cui: «le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all'art. 1 del decreto legge 30 dicembre 1988 n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, (cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa N.D.R.) che a quelli sottoscritti negli altri Comuni».
E' stata rimaneggiata anche la locazione per studenti universitari, precedentemente disciplinata dall'articolo 3, comma 1, del DM del 2002. Tale tipologia di locazione riguarda, nel nuovo testo, le fattispecie - oltre che dei corsi di laurea o di specializzazione – dei corsi di formazione post-laurea, quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.
L'articolo 3, comma 1, dispone infatti che: «nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinato dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e della legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio».
E' stato infine completato l'articolo 5, in punto di agevolazioni fiscali, che elenca specificatamente tutte le agevolazioni fiscali e rivisto il precedente articolo 6 del DM del 2002. L'articolo 6 del DM 110175 in commento si occupa della commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale, secondo un regolamento allegato E (al Dm), che prevede anche esso la partecipazione delle associazioni di categoria.