Cedolare, salve le vecchie sviste

Mantiene la cedolare secca sugli affitti anche chi si è dimenticato di comunicare prima del 3 dicembre 2016 la proroga del contratto di locazione. È uno dei chiarimenti forniti dalle Entrate in occasione di Telefisco 2017 e pubblicati per la prima volta sul Sole 24 Ore di oggi.

La questione riguarda i proprietari di case affittate, che hanno optato per la tassa piatta e che sono tenuti a comunicare al fisco con il modello Rli la proroga del contratto di locazione (ad esempio, la prosecuzione del contratto nel secondo quadriennio per un contratto 4+4).

Con il decreto fiscale è stato precisato che la mancata comunicazione non determina più – come in precedenza – la revoca della cedolare, ma una sanzione amministrativa, rimodulata in 100 euro (50 per chi rimedia entro i primi 30 giorni di ritardo). Era rimasto il dubbio, però, sulla possibilità di applicare la salvaguardia alle sviste relative ai modelli Rli che andavano presentati prima dell’entrata in vigore della nuova norma (l’articolo 7-quater del Dl 193/2016, inserito in conversione, in vigore dal 3 dicembre).

Considerando che la comunicazione va effettuata entro 30 giorni dall’evento, l’apertura delle Entrate salva le proroghe avvenute fino al 2 novembre scorso compreso. L’Agenzia riepiloga i requisiti per beneficiare della salvaguardia, che valgono anche dal 3 dicembre:

l’opzione deve essere stata validamente esercitata alla registrazione del contratto o in una delle annualità successive (quindi, con il modello Rli e l’invio della raccomandata, a meno di non aver inserito la rinuncia agli aggiornamenti del canone nel contratto, come consentito dalla circolare 26/E/2011);

il contribuente deve aver tenuto un “comportamento concludente”, e cioè:

non aver pagato l’imposta di registro per le annualità di proroga;

aver versato la cedolare;

aver compilato la dichiarazione dei redditi in linea con la scelta per la flat tax;

aver rinunciato all’aggiornamento del canone.

Non viene menzionato l’invio della raccomandata, perciò dovrebbe ritenersi che anche a tal fine rilevi solo il comportamento concludente. In sostanza, non è decisivo che la raccomandata venga rispedita alla prima scadenza contrattuale, ma è sufficiente che in punto di fatto gli aggiornamenti non siano stati applicati. Resta però la necessità che la raccomandata sia stata spedita all’atto della manifestazione della prima opzione.

Quanto al pagamento, si può ritenere “in salvo” anche chi ha versato la cedolare in ritardo, con il ravvedimento operoso. Questo perché il ravvedimento determina la regolarizzazione a ogni effetto della violazione commessa. Appare invece ostativo alla sanatoria della mancata opzione l’avvenuto pagamento dell’Irpef al posto della cedolare, proprio perché ciò non realizzerebbe un comportamento concludente idoneo allo scopo. Per le medesime ragioni, non sembra regolarizzabile con il ravvedimento, sempre ai fini della salvezza dell’opzione, il modello Unico compilato nella parte Irpef.

Contraddicendo il favor rei, l’Agenzia precisa poi che la nuova sanzione da 100 euro si applica «anche per le fattispecie oggetto del presente quesito, nei casi di comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016». Ma i locatori avranno almeno la consolazione di aver salvato la tassa piatta.

I contratti transitori

Sempre a proposito della cedolare, un’altra apertura si è verificata per l’applicazione della cedolare al 10% anche ai contratti di locazione a uso transitorio (da 1 a 18 mesi) per abitazioni situate «nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa»; in pratica, nei centri in cui il proprietario non è libero di fissare il canone.

La risposta era tutt’altro che scontata se si guarda all’intreccio delle disposizioni interessate. In particolare, in base all’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 23/2011, compete l’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato stipulati secondo gli articoli 2, comma 3, e 8, legge 431/1998. Senonché, in base allo stesso articolo 8, le agevolazioni fiscali non trovano applicazione per i contratti a uso transitorio diversi da quelli stipulati con studenti universitari. Ciò aveva fatto ritenere inapplicabile l’aliquota ridotta a tale tipologia contrattuale. L’Agenzia ha invece concluso in senso opposto, affermando che tutte le locazioni a uso transitorio, di cui all’articolo 5, legge 431/1998, sono senz’altro ammesse al beneficio in esame.