Prelazione del conduttore, i limiti alla rinuncia

In giurisprudenza, si è affermata l’irrinunciabilità preventiva ai diritti che la legge 392/1978 riconosce al conduttore, ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 della stessa legge. Solo una volta sorti, i diritti del conduttore divengono disponibili e possono essere oggetto di rinuncia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore (o di un terzo). Una valida rinuncia può aversi infatti solo in relazione a diritti già sorti e ben noti al rinunziante nel loro contenuto ed estensione (Cassazione n. 8444 del 1996).La giurisprudenza (Cassazione n. 14611 del 2005) ha però anche precisato che in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone, per cui, tendendo l'articolo 79 della legge n. 392 del 1978 a garantire l'equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all'autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivanti dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all'indennità di avviamento commerciale. In altri termini, al fine di sfuggire alla nullità ex articolo 79 citato, la rinunzia preventiva da parte del conduttore ad uno dei diritti indicati deve trovare il suo corrispettivo sinallagmatico all'interno del contratto stesso di locazione.