Gestione Affitti

Immobile pignorato ma affittato, i canoni vanno al custode e non al nuovo proprietario

di Francesco Machina Grifeo

I canoni di locazione del bene pignorato spettano al «custode», che è l'unico titolare dei «poteri di gestione e amministrazione», e non a chi lo ha successivamente acquistato. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 29 settembre 2016 n. 19264, aggiungendo che «d'altronde, non si comprende quale sarebbe la necessità di tutelare un soggetto» che avendo comprato «da un debitore esecutato, era pienamente consapevole degli effetti pregiudizievoli gravanti sul bene acquistato».
Il caso - Una Srl, acquistato l'immobile dalla debitrice dopo il pignoramento e dopo la concessione in locazione, aveva agito in giudizio rivendicando «il proprio diritto al corrispettivo della locazione». Ma la Corte di appello le ha dato torto. Proposto ricorso in Cassazione, la società ha sostenuto la «falsa applicazione degli articoli 820 e 2912 del c.c. laddove la Corte ha trattato alla stregua di frutti civili, di pertinenza della procedura esecutiva, i corrispettivi dovuti dalla conduttrice in forza di un contratto che, essendo stato stipulato dal debitore esecutato senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione, non era idoneo a produrre effetti giuridici nei confronti della massa dei creditori procedenti».
La motivazione - Per i giudici di Piazza Cavour, invece, dal momento che il pignoramento è anteriore alla disposizione del bene da parte del debitore, «è fuori discussione il diritto del custode a percepire, con preferenza, i frutti derivanti dall'uso dell'immobile, siano essi qualificati come “canone”, ovvero quale “indennità di occupazione”». Essendo indubbio che il conduttore non possa essere chiamato a pagare due volte per l'occupazione del medesimo bene. Del resto, in una precedente sentenza (n. 8695/2015) con il medesimo ricorrente, la Cassazione aveva già escluso che «il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato». Infatti, «il potere di amministrazione, conferito al custode, il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, nonché l'interesse del creditore procedente […], convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene».
In questa prospettiva, prosegue la citazione, «il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione solo nella sua qualità di custode». Dopo il pignoramento, infatti, «pur permanendo l'identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere ex art. 559 c.p.c., di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione». Diversamente si avrebbero conseguenze paradossali: «in primis quella di incentivare la stipula di locazioni senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione, posto che (in tesi) solo in tal caso il proprietario-locatore potrebbe far propri i canoni di locazione».
In definitiva, conclude la sentenza, va ribadito che seppure il contratto non è invalido, ma solo inopponibile ai creditori ed all'assegnatario, esso però «non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono - nella specie per il pagamento dei canoni - devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode». Quello che rileva infatti è la titolarità dei poteri, e delle relative azioni, in capo al custode.

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