Affitti commerciali, il locatore risponde se il conduttore non può svolgere la sua attività

La terza sezione della Corte di Cassazione ha emessola sentenza numero 15377/2016, con la quale ha illustrato un importante principio in tema di locazione.
Nel caso in questione, infatti, il conduttore di un locale ad uso abitativo aveva citato in giudizio il locatore.
Il primo, infatti, intendeva adibire i locali a esercizio commerciale, ma questi non erano risultati idonei per svolgere la pattuita attività di parrucchiere.
Alla luce di tale sopravvenuta inidoneità il conduttore domandava la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento dei danni patiti.
Il giudice di prime cure aveva dato ragione al conduttore e condannato il locatore al risarcimento dei danni.
Al contrario la Corte d'Appello aveva riformato la sentenza negando recisamente le richieste dell'attore e condannandolo a rifondere le spese alla controparte.
Alla luce di tale risultato il conduttore depositava ricorso in Cassazione domandando la riforma della precedente decisione alla luce di una erronea interpretazione, a suo dire, delle disposizioni di legge in materia di responsabilità del locatore.
In particolare il ricorrente affermava la violazione da parte del suo dante causa dell'articolo 1575 capo 2 del Codice Civile, che impone al locatore di mantenere il bene “in stato da servire all'uso convenuto”.
Nel testo della sentenza la Cassazione dava atto dell'esistenza di due orientamenti contrastanti sul tema.
Da un lato, infatti, esiste l'orientamento in ragione del quale “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile”.
In breve, quindi, questo primo orientamento impone al locatore di garantire che l'immobile locato abbia le caratteristiche e le idoneità necessarie per esercitare il commercio solo in caso questa garanzia sia stata oggetto di specifica pattuizione nel contratto di locazione.
Un secondo orientamento, invece, prevede che “nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata”.
A seguito della disamina dei due orientamenti in trattazione quindi la Corte evidenziava la necessità di un coordinamento tra i due principi, cassava quindi la sentenza di Appello e rinviava per una nuova decisione specificando il principio al quale la Corte avrebbe dovuto attenersi.
In particolare, veniva specificato che “in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli”.
Il locatore, quindi, è responsabile nel caso in cui il conduttore non possa esercitare l'attività nei locali solo se l'obbligo di ottenere le certificazioni era previsto nel contratto o se l'impossibilità di intraprendere l'attività commerciale deriva da caratteristiche intrinseche del bene locato che lo rendono definitivamente inidoneo all'uso pattuito.