Gestione Affitti

Proposta di acquisto, no al riscatto per l’inquilino fuori termine con la prelazione

di Francesco Machina Grifeo

La comunicazione al conduttore di una offerta di acquisto cumulativa con l'appartamento confinante è idonea a consentire l'esercizio della prelazione, anche limitatamente al solo immobile locato, chee quindi deve essere esercitata a pena di decadenza nei termini previsti dall'articolo 38, comma 2, della legge n. 392 del 1978. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 12536/2016, accogliendo il ricorso degli acquirenti contro la sentenza che aveva riconosciuto il diritto al riscatto di un immobile ad uso commerciale da parte del vecchio conduttore.
L'affittuario aveva sostenuto che la comunicazione ricevuta era illegittima in quanto condizionata all'acquisto di un ulteriore immobile ed i giudici di merito gli hanno dato ragione. Al contrario, per la Suprema corte, «essendo precisati in modo completo i termini dell'offerta ricevuta dal terzo, essendo fornita la separata indicazione del prezzo delle due distinte unità immobiliari interessate da tale offerta ed essendo questa indirizzata ad entrambi i conduttori», la comunicazione «senza dubbio» conteneva «tutti gli elementi necessari perché il conduttore potesse valutare la convenienza dell'eventuale esercizio del diritto di prelazione a lui spettante, anche con esclusivo riguardo al solo immobile a lui locato». Non vi era infatti «alcuna limitazione espressa rispetto alla possibilità per il conduttore di esercitare la prelazione in relazione al solo immobile a lui locato». «E – prosegue con una lunga parentesi la sentenza - ciò a prescindere dalla questione della possibilità di addivenire poi concretamente all'acquisto solo di tale immobile nel caso di mancato esercizio della prelazione medesima da parte del conduttore dell'altro immobile interessato dall'offerta, possibilità legata alla natura cumulativa della vendita».
Ne consegue che la domanda di riscatto non avrebbe potuto essere accolta dovendo ritenersi il conduttore decaduto dal diritto di esercitare la prelazione. Accolto dunque il ricorso degli acquirenti. Ora la Corte di appello, in sede di rinvio, dovrà giudicare attenendosi al seguente principio di diritto: «laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell'immobile locato ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell'articolo 38 della legge n. 392 del 1978, e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga quindi tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell'eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza». «E ciò – prosegue la sentenza - anche laddove l'offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all'acquisto contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda quindi la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso eventualmente limitando tale esercizio ai solo immobile locato».

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