Sì alla cedolare affitti nell’uso-vacanze

La cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi di locazione facoltativo, che prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile) ed esclude il pagamento dell'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ad eccezione dell'imposta di registro conseguente alla cessione del contratto di locazione). Questa scelta, che implica la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione Istat, è esercitabile, in relazione ad immobili di categoria catastale da A1 ad A11 (escluso A10- uffici e studi privati), dal proprietario o da un titolare di un diritto reale di godimento (ad esempio,l’usufruttuario) al di fuori dell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo. Parimenti, il conduttore non deve agire con questa soggettività, a nulla rilevando che l'immobile venga preso in locazione all'esclusivo scopo di essere destinato ad uso abitativo di un suo dipendente o collaboratore (circolare 12/E dell'8 aprile 2016). Sono, invece, ammessi alla cedolare secca i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè l'unità abitativa venga sublocata, tra l'altro, a studenti universitari (articolo 9, comma 2, Dl 47/2014).

Questo regime torna, inoltre, applicabile alle locazioni di durata anche settimanale, comunque inferiori al mese, per le quali non sussiste l'obbligo di registrazione del contratto (circolare 20/E/2012): l'ipotesi più frequente è quella delle locazioni per le vacanze. In conseguenza di questa asserita possibilità si ritiene, per rispondere alla prima delle domande del lettore, che il regime della cedolare sia fruibile anche per il periodo in cui l'unità immobiliare venga destinata dal locatario a favore di terzi, ad uso vacanze, secondo la formula del B&B. In proposito, è logico supporre che le vicende intervenute dopo la stipula del contratto ad opera dell'inquilino, circa la diversa destinazione d'uso che lo stesso fa dell'immobile, non possa invalidare il regime di tassazione prescelto dal locatore, fatte salve le conseguenze sul piano civilistico/contrattuale. L'imposta sostitutiva annua si calcola applicando l'aliquota del 21% sull'intero canone di locazione stabilito dalle parti. È, inoltre, prevista un'aliquota più contenuta (articolo 3 comma 2 Dlgs 32/2011) rispetto alla precedente, per i contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettere a e b del Dl 551/1988: si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi, nonchè gli altri comuni capoluogo di provincia); nei comuni ad alta tensione abitativa, individuati dal Cipe.

Tale aliquota agevolata, inizialmente del 19%, è passata al 15% e per il quadriennio 2014/2017 è stata ulteriormente ridotta al 10% (comma 1, articolo 9, Dl 28 marzo 2014, n. 47 ). Occorre, inoltre, per il conseguimento del beneficio, che ricorrano le ulteriori e concomitanti condizioni poste dal comma 3, articolo 2, della legge 431/1998 (così come richiamato dal citato articolo 3, Dlgs 32/2011) e cioè che il contratto preveda un canone concordato e che la sua durata sia pari (almeno) a 3 anni più 2. In conseguenza di questa premessa, è possibile affermare, rispondendo alla seconda domanda del lettore che, all'atto della stipula della locazione, in mancanza di uno soltanto degli evidenziati presupposti normativamente precisati (ubicazione immobile, durata contratto, canone concordato), si perde il diritto a beneficiare dell'aliquota agevolata; appare, invece, indubbio che, nel caso in cui una delle condizioni venga meno successivamente, come potrebbe essere il sopraggiungere di una legittima risoluzione anticipata del rapporto di locazione, il beneficio goduto fino a quel momento non venga perso.

Un immobile, in un Comune ad alta tensione abitativa, così come qualificato dal Cipe, viene ceduto in locazione da un soggetto privato ad altro privato per esigenze abitative di quest'ultimo. Il contratto è stipulato secondo il modello negoziale (canone concordato, di durata 3 anni più 2) disposto dal comma 3, articolo 2, legge 431/1998. Dopo la prima metà del periodo di locazione, il conduttore, contrattualmente autorizzato, vorrebbe destinare l'immobile ad uso bed&breakfast. È possibile avvalersi del regime della cedolare secca? In caso di risposta affermativa, sarebbe fruibile l'aliquota agevolata al 10% anziché al 21%?

V.N. - NAPOLI