Locazioni turistiche, agli occhi del fisco non sono tutte uguali

La locazione di unità abitative fra privati, di natura residenziale, è ordinariamente soggetta ai vincoli di durata disposti dalla legge 431/1998, secondo lo schema dei quattro anni più quattro (canone libero), dei tre anni più due (con canone concordato) o di durata inferiore per esigenze di natura transitoria. Queste regole non si applicano agli alloggi locati per finalità turistiche (articolo 1, comma 2, lettera c), rientrando queste tipologie di locazioni non residenziali nella più generalizzata disciplina del Codice civile (articolo 1571 e seguenti). La loro peculiarità è data quindi dal fatto di non soggiacere ad alcun vincolo, sia nella tempistica del rapporto contrattuale che nell'entità del canone. Più articolate si presentano le forme organizzative attraverso le quali potrebbe essere gestita la locazione turistica, come pure il procacciamento dei potenziali inquilini: circostanze che si reverberano sulla corretta scelta degli adempimenti tributari.

Locazione ordinaria

L'immobile viene ceduto a terzi senza l'apporto di alcuna prestazione accessoria, oltre al suo mero godimento, da parte del proprietario, per un periodo, liberamente modulabile, che può essere, di un mese, più mesi, come di una settimana. La locazione può riguardare anche singole stanze che compongono l'unità abitativa. Il contratto non è soggetto a registrazione se viene stipulato per un lasso di tempo non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno (articolo 2-bis della Tariffa, Parte II Dpr 31/86), quale che sia l'ammontare del canone pattuito. Il limite dei 30 giorni è riferito al singolo locatario. I canoni complessivamente conseguiti (maturati) nell'anno vanno dichiarati nel quadro RB di Unico o B del 730 per concorrere alla formazione de reddito complessivo ed assoggettati a tassazione Irpef come redditi fondiari in base all'articolo 37 del Tuir. La base imponibile è costituita dal maggiore importo risultante dal confronto fra la rendita catastale e il canone annuo diminuito del 5% (35% per gli immobili di interesse storico e 25% per quelli di Venezia centro e delle isole della Giudecca, di Murano e di Burano). È ammessa la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota del 21 per cento.

Bed and breakfast

È in concreto un'attività più impegnativa ma, verosimilmente, più remunerativa della precedente, rispetto alla quale si caratterizza e distingue, in particolare, per la fornitura anche di servizi accessori (pulizia, cambio lenzuola, eccetera) e della prima colazione. Nell'unità abitativa viene altresì presupposta la presenza del proprietario che, nell'assistere gli ospiti, si avvale eventualmente di altri componenti del proprio nucleo familiare. Le regioni alle quali è demandata la potestà regolamentare in materia (sentenza della Corte costituzionale 80/2012, che ha abrogato quasi del tutto il Codice del turismo Dlgs 97/2011) prevedono per l'avvio e lo svolgimento dell'attività, procedure amministrative, cui corrisponde un analogo riconoscimento sotto il profilo tributario. L'amministrazione, infatti, si è occupata con due risoluzioni (180/E/1998 e 155/E/2000) di questo ambito economico, escludendo la soggettività ai fini Iva del contribuente che lo intraprende, purchè egli assecondi due sostanziali condizioni: saltuarietà delle prestazioni di servizio e assenza di mezzi organizzati. Il reddito così conseguito non è di natura fondiaria, ma rientra nella categoria residuale dei redditi diversi (articolo 67 del Tuir) come attività di impresa svolta in forma occasionale (lettera i articolo citato) ed è determinato dalla differenza fra i corrispettivi e tutte le spese sostenute, se inerenti allo svolgimento dell'attività (comma 2, articolo 71 del Tuir). Appare significativo evidenziare che fra gli oneri deducibili è da ritenersi compresa anche la rendita catastale dell'immobile (quanto meno nella misura del 50%) oggetto della “locazione”. Ai fini dichiarativi andrà utilizzato il quadro RL - sezione II A - di Unico persone fisiche o, in alternativa, il quadro D5 il modello 730.

Affittacamere

Ferme restando le differenziazioni operative rispetto al B&B, per l'affittacamere – attività in cui sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari – ai fini tributari, e reddituali in particolare,valgono le medesime valutazione ivi esposte circa l'assunzione di una qualifica imprenditoriale occasionale o meno.

Queste attività, allo scopo di evitare particolari impegni, possono anche essere demandate a terzi attraverso un contratto di sublocazione. Più precisamente, l'immobile è ceduto dal proprietario, in base ad un ordinario contratto di locazione, ad un terzo, il quale viene autorizzato (previa pattuizione di un canone coerente) a cederlo a sua volta in “godimento” mediante una delle forme operative appena prese in esame: il reddito ritratto dal proprietario sarà di natura fondiaria, mentre quello conseguito dal locatario/sublocatore si qualificherà come reddito diverso, in base al più volte richiamato articolo 67 del Tuir; una ulteriore soluzione è rappresentata dal mandato con o senza rappresentanza, ove il mandatario si fa carico dell'intera gestione immobiliare maturando soltanto una percentuale a titolo di compenso.

A questo proposito, il mondo delle locazioni turistiche (ma anche di quelle residenziali), interne e internazionali, si affida sempre più spesso a piattaforme internet (quali Airbnb, Booking, Halldis) che, con la finalità di mettere in contatto domanda e offerta, ne curano anche gli aspetti economico-operativi, compreso quello di garantire l'introito del corrispettivo in nome e per conto del proprietario, al quale lo riverseranno trattenendo una prefissata provvigione.

Questa procedura lascia comunque del tutto immutati gli adempimenti fiscali (nei termini sopra rappresentati) del proprietario stesso che sarà tenuto agli stessi obblighi impositivi previsti in caso di gestione diretta del bene. Di conseguenza, quando il proprietario si limita a mettere a disposizione l'immobile – anche arredato – nel contesto di una semplice locazione, il reddito prodotto sarà sempre di tipo fondiario, e quindi sottoponibile alla cedolare. E questo anche se il portale internet dovesse farsi carico anche della riscossione del canone dall'inquilino, versandolo al locatore al netto delle commissioni. Al contrario, se quella svolta è un'attività di affittacamere, di bed & breakfast, o comunque implica la messa a disposizione di servizi ulteriori, come la colazione, il reddito ricavato dal proprietario ricade nei redditi diversi a meno che (intuibilmente) l'assetto organizzativo non porti a configurare un'attività d'impresa abituale.

Vorremmo affittare un grande appartamento che possediamo a Venezia, per periodi brevi e con finalità turistiche, offrendo anche prestazioni accessorie. Il contatto con i potenziali locatari/clienti potrebbe avvenire attraverso siti internet dedicati. Non sappiamo però quale sia il regime civilistico applicabile e soprattutto quale sia la tassazione dei canoni che riceviamo dagli inquilini.

n.c. - venezia