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CANONI CRESCENTI NEL TEMPO CON MOTIVI AGGIUNTIVI

Matteo Rezzonico

La domanda

In caso di contratti di locazione abitativa a canone libero, con formula "4+4", è possibile stabilire un canone di locazione più basso solo per il primo anno, prevedendone uno più alto per i tre anni restanti? Visto che i canoni differenziati sono stabiliti nel contratto, essi non dovrebbero essere in contrasto con la legge.

Nei contratti di locazione “liberi”, ex articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni + quattro), sembra possibile concordare un canone differenziato (più basso per il primo anno, più elevato per i successivi). Tuttavia, per evitare di incappare nella nullità prevista dall’articolo 13, comma 1, della stessa legge 431/1998 – per il quale «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato...» – è opportuno indicare il motivo per il quale si consente la riduzione del canone per il primo anno. Il motivo deve essere oggettivo e predeterminato (secondo gli insegnamenti giurisprudenziali resi in tema di locazioni a uso diverso, a norma degli articoli 27 e seguenti della legge 392/1978). Si tenga, infatti, presente che l’articolo 13, comma 4, secondo periodo, dispone che, «per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con la presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito».Sul tema specifico, al di là delle oscillazioni giurisprudenziali e delle controverse interpretazioni dell’articolo 13, la Corte di cassazione – con la sentenza 3 gennaio 2014, n. 37 – ha puntualizzato che l’articolo 13, comma 4, secondo periodo, della legge 431/1998 è volto «a sanzionare, in sede di prima stipulazione del contratto, la previsione di obblighi per il conduttore, o l’inserimento di clausole vantaggiose per il locatore, il cui effetto sia quello di determinare un incremento dell’onere economico gravante sul conduttore, non imputabile al canone contrattualmente stabilito, al quale è commisurata l’imposta di registro, sempreché obblighi, clausole e vantaggi siano contrastanti con le disposizioni della legge 431/1998». Si legge poi, in un'altra parte della pronuncia della Cassazione, che, «attesa la libera determinabilità del canone ad opera delle parti contrattuali, sembra infatti che se non altro in relazione ai contratti come nella specie, legge 431/1998, ex articolo 2, comma 1, il legislatore abbia per converso inteso al riguardo superare il previgente regime vincolato dell’equo canone, alla locazione di immobili ad uso abitativo estendendo la disciplina ai sensi degli articoli 32 e 79... (della legge 392/1978, nde), già applicabile alle locazioni ad uso diverso secondo cui era da ritenersi legittima (anche) la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto ovvero con variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati, del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta».

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