L'esperto rispondeGestione Affitti

L’affitto del capannone a un nuovo conduttore

Luca Stendardi

La domanda

Sono proprietario di un immobile affittato ad una ditta artigiana (che ha contatti con il pubblico).Non ho intenzione di rinnovare il contratto (scadenza 2017) agli attuali inquilini. Le disposizioni legislative vigenti danno all'inquilino il diritto di prelazione in caso di locazione a soggetti diversi e con attività diversa? In caso affermativo, quale procedura occorre seguire?

L'articolo 40 della legge 392 del 1978 stabilisce che il locatore che intende locare a terzi l'immobile, in cui viene esercitata attività comportante contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, alla scadenza del contratto deve comunicare l'offerta di un nuovo contratto al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Ciò indipendentemente dall'attività che potrebbe esercitare il nuovo conduttore, uguale o diversa da quella precedente. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore. Questo ha diritto di prelazione se entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione del locatore offra condizioni uguali a quelle comunicategli. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno; ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che nel caso di violazione del diritto di prelazione dell'originario conduttore, quest'ultimo non viene autoritativamente sostituito al soggetto al quale l'immobile sia stato nuovamente locato. L'unico rimedio perseguibile dal prelazionante pretermesso - consistente nel diritto di ottenere dal locatore il risarcimento dei danni - viene escluso qualora il conduttore abbia percepito dal locatore l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Il pagamento di tale indennità è, infatti, previsto dall'articolo 34 della legge n. 392 del 1978 nel caso di cessazione del rapporto di locazione, onde non può ritenersi che il conduttore, percepita l'indennità, possa pretendere anche il risarcimento dei danni conseguenti al mancato ripristino del rapporto.

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