L’occupazione abusiva va indennizzata anche se manca l'abitabilità

La mancanza del «certificato di abitabilità» non esclude il diritto del proprietario dell'ad essere indennizzato per l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte di terzi. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza 20823/2015, bocciando, sotto questo aspetto, il ricorso del promissario acquirente di alcuni appartamenti che aveva continuato a detenerli nonostante il contratto fosse nullo.
In particolare, dalla firma in calce al verbale di consegna, risultava accertato che il ricorrente aveva conservato la disponibilità degli immobili dal luglio del 1993 fino al dicembre del 1997, e che il fabbricato era stato dichiarato agibile nel 1995. Il tribunale, con una decisione confermata dalla Corte di appello di Bari, ha condannato l'occupante a versare alla società immobiliare 79mila euro a titolo di indennità. Da qui il ricorso in Cassazione del promissario acquirente per il quale la quantificazione del danno era errata dal momento che la mancanza di abitabilità (comportando anche il divieto di utilizzo dei locali, come previsto dall'articolo 221 del Rd n. 1265 del 1934, applicabile ratione temporis) escludeva l'obbligo di indennizzo.
Una tesi bocciata dalla Cassazione secondo cui «la mancanza di certificato di agibilità dell'immobile - peraltro limitata al periodo intercorso tra la data di consegna degli immobili (luglio 1993) e il rilascio del certificato stesso (aprile 1995) - costituisce circostanza irrilevante ai fini della configurabilità, in capo alla proprietà, del diritto all'indennizzo ovvero al risarcimento per l'occupazione senza titolo degli immobili, che sorge per l'avvenuta utilizzazione in concreto degli immobili da parte dell'occupante».
Inoltre, con un diverso motivo, il ricorrente aveva sostentuo che in assenza di una quantificazione, da parte del proprietario, dell'effettivo danno subito, non poteva procedersi ad una sua liquidazione in via equitativa. Per la Cassazione, che sul punto abbraccia l'orientamento giurisprudenziale più favorevole al proprietario, anche questa doglianza è infondata. Infatti, «il danno da occupazione illegittima di immobili è in re ipsa», in quanto «si riconnette alla perdita temporanea delle utilità normalmente conseguibili nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità che il proprietario subisce». Per cui, se è vero che siamo di fronte ad una presunzione iuris tantum, dunque «superabile ove si accerti che la proprietà si sia intenzionalmente disinteressata dell'immobile», nel caso in esame «ciò non risulta avvenuto ». È utile ricordare che per un diverso l'indirizzo l'occupazione abusiva non costituisce mai il danno in sé, ma è «solo la condotta produttiva del danno», che dunque va sempre provato in concreto. Infine, di recente, con una soluzione di «mediazione», la III Sezione (sentenza n. 18494/2015), pur aderendo a questo secondo orientamento, ha stabilito che il danno può essere dedotto in via presuntiva anche dal giudice.