La stanza in affitto rende se è in centro città

Affitti a breve e brevissimo termine e attività di bed&breakfast sono oggi sulla bocca di molti proprietari di case, un po' spinti dall'entusiasmo di Expo 2015 per quanto riguarda la Lombardia e le aree limitrofe, un po' dall'esigenza di arrotondare le entrate familiari, ma principalmente dalla necessità di mettere a reddito le seconde case e le dimore storiche tartassate dai prelievi fiscali.

Chi ancora non è stato contagiato dall'entusiasmo di mettere in affitto anche solo una stanza di casa propria ma ci sta pensando dovrebbe però porsi una domanda: vale davvero la pena essere proprietari di una casa più grande per metterne a reddito una parte? Insomma, la “stanza in più” conviene? Il Sole 24 Ore ha chiesto al portale immobiliare Casa.it di mettere a punto un'elaborazione ad hoc per cercare di rispondere con dati alla mano e non solo sulla base di sensazioni ed esperienze altrui. Per farlo, l'unico modo è partire dal costo di un appartamento più grande della media (è stata presa in considerazione una metratura di 120 metri quadrati) ed esaminare il rendimento da affitto nel caso di locazione breve. Il passo successivo è valutare se il maggior costo della casa più grande rispetto a quella più piccola valga la pena in termini di maggior rendimento derivante dall'affitto per brevi periodi della stanza in più.

I rendimenti

Nella tabella sopra abbiamo riportato, per nove città-campione, il rendimento medio lordo annuo da affitto a contratto libero a medio-lungo termine e il rendimento lordo da affitto per brevi periodi della stanza in più. In genere, il rendimento della camera extra è più alto di quello da affitto standard, ma la differenza _ va sottolineato _ è sottile. Si parla di meno di un punto percentuale lordo l'anno, che va parametrato con un notevole lavoro personale di assistenza e organizzazione per gli affitti a breve termine (tipo quelli di Airbnb, per intenderci). Naturalmente stiamo parlando di città, mentre per quanto riguarda le località di vacanza le variabili sono moltissime, dalla lunghezza della stagione agli eventi specifici dell'area ai collegamenti con l'estero con voli low cost e così via.

«I rendimenti medi degli affitti tradizionali sul libero mercato oggi si attestano intorno ai tre punti percentuali lordi annui, il che significa, al netto di tasse e spese di gestione, un rendimento netto vicino all'1,5% _ spiega Daniele Mancini, Ceo di Casa.it e general manager european operations di Rea group, a cui appartiene il portale italiano _. Affittare una stanza dell'appartamento in cui si vive permette di ottenere dei rendimenti extra più interessanti. L'elaborazione effettuata prende in considerazione gli affitti richiesti oggi sul mercato per una stanza all'interno di un appartamento di 120 metri quadrati. La convenienza si riduce via via che ci si sposta verso aree meno centrali e anche dal nord del Paese verso il Sud, dove il concetto dell'affitto breve è ancora poco diffuso». Riferendosi alle zone centrali, la stanza in più infatti rende abbastanza bene, rispetto al normale affitto, a Roma (5,7% annuo contro 3,1% annuo), a Bologna (4,7% contro 3%), a Milano (4,6% contro3,1%), ma per esempio a Bari la differenza è solo di 0,2 punti, così come a Palermo.

Il beneficio netto

Ipotizzando la situazione di chi voglia acquistare ora un immobile e pensi, anche grazie ai prezzi ribassati dalla crisi, di optare per una metratura superiore e una stanza in più da affittare per ripagare in parte il mutuo o l'esborso sostenuto o per arrotondare le entrate familiari, le conclusioni non sempre sono a favore della nuova tendenza della stanza in più. «Dopo aver esaminato nel dettaglio diverse offerte di affitti a Milano, Roma e Napoli e fatto un po' di simulazioni, posso affermare che non sempre la camera in più significa un rendimento migliore _ spiega Daniele Mancini _. Infatti, riconducendo gli affitti al parametro classico espresso in euro/mq/anno e rapportandoli al prezzo di vendita, si nota che, ad esempio, in una zona come Città Studi gli appartamenti con due stanze hanno un affitto di 250-260 euro al metro quadrato all'anno, mentre quelli di tre o quattro stanze hanno affitti di 200-210 euro al metro all'anno. A parità di prezzo di vendita, il rendimento è quindi più basso per gli appartamenti di grande metratura, di circa un punto percentuale in meno».

Questo perché sia che il proprietario chieda un unico affitto per l'appartamento, sia che lo affitti a stanza, non può salire troppo con le richieste con l'aumentare della metratura. «Ci sono naturalmente situazioni in cui invece il rendimento, grazie alla stanza in più, risulta maggiore _ continua Mancini _. Ma si tratta di guadagni piuttosto risicati e non di due o tre punti percentuali in più, il che mi fa concludere che nella maggioranza dei casi non è così interessante puntare sulle grandi metrature con maggiori impegni finanziari, dato il basso margine di guadagno aggiuntivo».