Il modello “chiavi in mano” di Coopservice e Gruppo RAM per il superecobonus 110%

L'iniziativa nasce dalla sinergia tra Coopservice, in veste di General Contractor, e
Gruppo Ram, in qualità di società esperta nella gestione immobiliare/condominiale; una sinergia, tra importanti realtà del nostro Paese nei settori del facility e del property management - si legge in una nota - supportata dal contributo tecnico degli
studi di ingegneria e architettura: Ingegneri riuniti e Yuppies service di Modena.

Il modello si rivolge a un mercato captive (potenziale, già direttamente gestito dal Gruppo Ram) di 420 condomini concentrati nel Nord Italia. In questo primo mese dell'anno, con un valore deliberato pari a oltre 50 milioni di euro di lavori, verranno avviati i primi cantieri; tra questi, quello del Condominio Zama di Castel Maggiore (BO)(complesso di 5 edifici, 7 piani fuori terra, 278 unità abitative) del valore di circa 9 milioni di euro.

Super-ecobonus: un'opportunità da cogliere (in tempo utile)
Il super-ecobonus 110% rappresenta una grande opportunità per la valorizzazione del patrimonio immobiliare del nostro Paese. Un'occasione da non perdere, per la singola famiglia che può averne un concreto beneficio economico, valorizzando la propria abitazione e il proprio patrimonio familiare, senza mettere mano al portafoglio. Allo stesso tempo (tralasciando le opportunità connesse del cosiddetto super-sismabonus), occorre considerare le ricadute positive in termini di rigenerazione urbana, di riduzione dei consumi, di migliore qualità dell'aria e di minore impatto ambientale che ne consegue.

Quanti più aderiranno al super-ecobonus 110%, tanto più si potrà realizzare una effettiva rivisitazione dello stock immobiliare nazionale; un patrimonio esistente che, nel suo complesso, risulta per lo più datato e “sotto-performante” in termini energetici. Ciò significa che la scelta di cogliere questa opportunità attiene anche alla componente etica e dunque al contributo che ciascuno di noi può e dovrebbe dare all'ambiente. Ma non solo. Non si possono infatti tralasciare i benefici economici che ne derivano, per il nostro sistema-Paese e specialmente alla luce delle contingenze del periodo, in quanto a ricadute positive sul tessuto produttivo; non da ultimo, sulle piccole e medie imprese del settore delle costruzioni.

Il raggiungimento degli obiettivi del quadro strategico brevemente delineato si confronta con la necessità di poter contare su un orizzonte temporale quanto più esteso possibile. La Legge di Bilancio 2021 ha già previsto lo slittamento in avanti della precedente scadenza fissata al 31 dicembre 2021 (31 giugno e 31 dicembre 2022).Tuttavia non esiste la garanzia di ulteriori proroghe, pur auspicabili, che, in ogni caso, dovranno misurarsi con la disponibilità delle relative e necessarie coperture economico-finanziarie.In altre parole, stante la situazione attuale, occorrerà assicurarsi la possibilità concreta di avviare e svolgere i lavori entro i termini temporali, ad oggi, previsti. Giungere ad una decisione in tempo utile, pur con le cautele e le assicurazioni del caso, diviene cruciale. Basti dire che la disponibilità di materiali o di ponteggi non può essere illimitata e istantanea per tutti.

Un'opportunità da affidare ad interlocutori seri ed affidabili
Certamente non va nascosto che la questione è complessa e che non pochi sono stati i dubbi fin qui sollevati da più parti; questioni per lo più fondate, con concreti rimandi ad aspetti di fattibilità tecnica, tutt'altro che trascurabili. Allo stesso tempo, molti sono stati gli aggiustamenti in corso d'opera, gli aggiornamenti e i chiarimenti via via forniti. Benché molte sarebbero le questioni da approfondire, si può tuttavia concludere che, ad oggi, i nodi siano stati sostanzialmente risolti.In molti casi i dubbi permangono; legittimamente.

In non pochi, ad esempio, prevale un atteggiamento esitante come riverbero di una opportunità dai contorni davvero vantaggiosi: svolgere lavori consistenti sul proprio immobile,valorizzandolo sensibilmente, senza dover fare fronte ad esborsi, può facilmente assumere connotati ai limiti del credibile. Proprio per tutti questi motivi diviene fondamentale affermare con fermezza che l'opportunità del super-ecobonus 110 è un'opportunità concreta, reale e del tutto fattibile. Occorre però accompagnare questa affermazione con una precisazione: bisogna affidarsi ad interlocutori seri, consolidati, in grado di restituire un'elevata affidabilità e di accollarsi, per intero, i rischi dell'operazione. A società che sappiano organizzare un progetto “chiavi in mano”,ossia completo, strutturato, in grado di rappresentare al meglio, ai proprietari immobiliari, le opzioni di intervento e le modalità di controllo per la corretta esecuzione dei lavori; e, ove possibile, a società in grado di portare casi concreti, di presentare progetti di «cantieri super-ecobonus 110» effettivamente realizzati o già avviati.

Il modello proposto
Quello proposto è un modello General Contractor del tipo “chiavi in mano” (dalla progettazione degli interventi alle asseverazioni): una filiera di attori strutturati, qualificati e consolidati, con competenze affini e complementari, che condividono un medesimo approccio orientato alla governance come elemento fondamentale di affidabilità e garanzia per il cliente.Nello specifico, questo elemento fa riferimento ad alcuni elementi caratterizzanti.Anzitutto, la complementarietà e sinergia tra realtà leader della gestione immobiliare in Italia.

Da una parte Coopservice, il General Contractor, operante nel settore più avanzato dei servizi tecnici della gestione immobiliare;uno dei principali player del facility management alla scala nazionale che, dunque, “strutturalmente”, garantisce la massima capacità di coordinamento e controllo delle attività/lavori. Dall'altra il Gruppo Ram che apporta la propria competenza specifica in ambito condominiale, offrendo un mercato potenziale di 420 condomini (il proprio portafoglio di edifici condominiali già in gestione) e il proprio contributo diretto in sede assembleare. Completano la filiera le società Ingegneri Riuniti e Yuppies Service di Modena, per quanto attiene a tutti gli aspetti della progettazione tecnica; dagli approfondimenti tecnici, alla definizione degli scenari di fattibilità, alla loro progettazione(fino agli esecutivi).

Sul fronte più strettamente tecnico-organizzativo, una peculiarità del modello si riferisce alla disponibilità di un quadro di conoscenza degli immobili strutturato e puntuale, che ha consentito una segmentazione strategica ovvero una differenziazione delle opportunità d'intervento sugli edifici. In altri termini, il presupposto di garanzia per il raggiungimento degli obiettivi sta nel patrimonio informativo disponibile (due diligence tecnica degli immobili gestiti come fattore caratterizzante il Modello di Business del Gruppo Ram); una conoscenza approfondita delle caratteristiche degli immobili che consente di concentrarsi, da subito, sugli eventuali approfondimenti da svolgere(Gruppo Ram- Ingegneri Riuniti/ Yuppies Service) e di costruire scenari di fattibilità tecnico-economica reali, fondati e affidabili.

Da ciò discende l'organizzazione strategica ossia una clusterizzazione dei condomini basata su criteri quali la maggiore o minore propensione all'efficientamento energetico, la maggiore o minore complessità dei lavori da svolgere, l'avvio e chiusura dei cantieri in funzione delle scadenze previste ex lege.La sinergia di filiera deriva dalla capacità di mettere a sistema attori consolidati nei propri settori, complementari tra loro, affinché ciascuno possa esprimere al meglio il proprio sistema di competenze e la propria professionalità.Ma non solo. Quello della qualità degli attori e dei professionisti coinvolti è la prerogativa di base, essenziale per raggiungere gli obiettivi e avere successo; una condizione certamente necessaria, ma non sufficiente.

La corretta strutturazione della filiera e dunque dei diversi profili e contributi che servono, costituisce un elemento fondamentale e strategico che va anzitutto progettato, ex ante, in maniera coerente e condivisa tra gli attori interessati. In effetti la dimensione strategica si sostanzia proprio nella risoluzione del nodo essenziale: quale deve essere l'approccio più corretto e quali gli elementi che devono caratterizzarlo?Anzitutto, occorre puntare ad una conoscenza quanto più precisa delle caratteristiche degli immobili e dei relativi sistemi edificio-impianti. Stanti gli obiettivi di efficientamento energetico previsti dell'ecobonus 110 e considerato che, inevitabilmente, gli edifici hanno requisiti e condizioni/prestazioni diverse, ovvero diverse attitudini ad essere efficientati, appare evidente che il presupposto di qualsiasi ragionamento risieda nella disponibilità o nella ricostruzione di un quadro di informazioni tecniche quanto più certo e puntuale.

Ma quante volte, nei contesti condominiali e non solo, mancano le informazioni che servono? Oppure esistono, ma non sono facilmente reperibili o aggiornate? Da questo punto di vista, concentrando l'attenzione sui condomini, il riferimento non può che andare al gestore/amministratore condominiale.Quella della disponibilità/reperibilità delle informazioni tecniche è una problematica per lo più nota e reale, che tuttavia discende (anche) da un approccio esclusivamente centrato sull'utente-condòmino. Una “corretta” gestione immobiliare/condominiale, che certamente deve porre al centro le esigenze del condòmino, enfatizzando, anzi,temi quali la reale soddisfazione del cliente e la qualità dei servizi, dovrebbe sempre puntare, in maniera chiara ed enfatizzata, alla valorizzazione dei beni immobiliari.

Il “presidio” del valore o alla valorizzazione del bene che si conduce per conto dei proprietari deve essere un obiettivo fondamentale di ogni gestione immobiliare. Una filiera“di qualità”, dunque, prima di tutto deve poter contare su attori che condividono proprio questi elementi di base;una filosofia che inevitabilmente coinvolge un altro aspetto che non può essere tralasciato e che completa questa impostazione: un servizio di gestione immobiliare efficace/efficiente, orientato alla soddisfazione del cliente e contemporaneamente alla valorizzazione dei relativi beni immobiliari, non può prescindere da una conoscenza strutturata e aggiornata dei sistemi edifici-impianto considerati.

Ciò significa che, alla base di tutto, deve esserci un quadro preciso delle caratteristiche degli immobili per poter valutare ogni intervento di efficientamento in maniera puntuale, mai spannometrica, che consenta di evitare qualsiasi tipo di rischio correlato. Ciò che occorre è, pertanto, la compresenza di realtà che condividono questo presupposto in maniera effettiva ossia comprovata da processi e pratiche coerenti che caratterizzano i propri modelli operativi e di business.Facendo anche riferimento a quanto si diceva in termini di qualità delle aziende coinvolte, naturalmente deve trattarsi di realtà in grado di esprimere un elevato livello professionale nei rispettivi ambiti di competenza: società con esperienze pluriennali, consolidate, la cui strutturazione e reputazione costituisce, di per sé, motivo di affidabilità per il cliente.

In ultimo, ma non per ultimo, occorre affidarsi a chi è in grado di restituire una capacità progettuale esaustiva, a tutto tondo, che si misura anche con la capacità di governance: coordinare i diversi contributi e controllare il loro corretto svolgimento. Da questo punto di vista occorre che il progetto e la filiera attingano dai principi del project management ossia dalla capacità di interloquire con il condominio, da una parte, e con tutte le aziende coinvolte,dall'altra, organizzando opportunamente i lavori e il relativo scambio di informazioni ovvero mettendo a sistema e sinergia tutti gli attori della filiera.

Un General Contractor strutturato, “solido” e affidabile
Come noto, affidarsi ad un General Contractor semplifica al massimo tutte le operazioni, avendo il committente(privato o condominio) rapporti con un unico soggetto che si occupa di tutte le procedure burocratiche, nonché di affidare, attivare, coordinare incarichi, ditte, professionisti e attività. L'ambito di competenza del General Contractor, referente unico che garantisce il presidio dell'intero ciclo degli interventi, va dalla consulenza iniziale,legata alla fattibilità degli interventi di riqualificazione energetica e alla scelta di prodotti e servizi, al cronoprogramma dei lavori; dalla gestione del budget alla conduzione del cantiere, fino al rapporto con i fornitori e al disbrigo di tutti gli adempimenti burocratici, senza gravare sul committente.

Per via diretta o indiretta, ossia stipulando un accordo con banche o realtà finanziatrici, è il soggetto che anticipa l'intero importo dei lavori previsti,mediante cessione del credito e sconto totale in fattura (opzione, quest'ultima, non praticabile se si fa da soli o siincarica un tecnico o un professionista). Molte sono le rea lt à che, alla bisogna, ossia per cogliere l'opportunità del super-ecobonus 110, si sono “inventate” General Contractor, aggregando imprese di costruzione, impiantisti,professionisti e, prima di tutto, partner finanziari e assicurativi. Per alcuni il passo è stato breve; ad esempio, per il caso di Consorzi già in essere (nell'ultimo periodo ne sono nati diversi, “ad hoc”).

Per altri si è trattato e si tratta di un passaggio più complesso e distante dalle proprie abitudini e attitudini o sistema di competenze. Non tutti i General Contractor sono uguali. Il modello di cui riferisce la nota di Coopservice e Gruppo Ram, è fortemente caratterizzato dalla presenza di un General Contractor strutturato, per sua natura abituato a organizzare, coordinare, erogare servizi e lavori molto complessi sugli immobili, in maniera ottimizzata,ingegnerizzata ed efficiente per conto di grandi aziende/organizzazioni. Una realtà consolidata a livello nazionale,operante nel settore più avanzato dei servizi tecnici di gestione immobiliare: uno dei principali player del facility management in Italia: Coopservice.

Tutto ciò offre ampie garanzie da diversi punti di vista: la storia e l'esperienza specifica, i numeri e la solidità aziendale, la qualità dell'organizzazione stessa (ampiamente certificata) e dei suoi partner-fornitori: una realtà strutturata abituata a gestire clienti “complessi”, commesse e cantieri particolarmente articolati, diffusi, a selezionare, coordinare e controllare la qualità del lavoro dei propri partner, assumendo il ruolo di responsabile unico.Un gestore immobiliare/condominiale competente e specializzato, tra le prime realtà italiane in termini di patrimonio gestito: Gruppo Ram.

Il Gruppo RAM, promotore del progetto e dell'intesa con il General Contractor Coopservice, apporta la propria esperienza e il proprio sistema di competenze specializzato, in ambito condominiale, in termini di conoscenza diretta e approfondita di tutti i condomini oggetto dell'iniziativa: i 420 condomini che ne rappresentano il mercato potenziale (e relativi utenti-clienti). Il Modello di business del Gruppo Ram, infatti, si basa su un approccio pro-attivo di tipo consulenziale (team con 30 anni di esperienza nel settore), orientato ad una conoscenza approfondita del sistema edificio-impianti come presupposto per l'organizzazione efficiente dei servizi e il miglioramento continuo; con riferimento sia alla soddisfazione dell'utente-cliente, sia all'ottimizzazione della conduzione-manutenzione degli immobili (manutenzione predittiva) con particolare riguardo alla valorizzazione dei beni in gestione.

Un modello gestionale innovativo,quest'ultimo, realizzato con il supporto del Politecnico di Milano, che attinge dal Facility e Property Management,mutuando le relative best practice in ambito condominiale; un modello che, nella partnership con Coopservice,costituisce quella base culturale indispensabile per una efficiente e proficua collaborazione.Ad oggi il Gruppo Ram ha realizzato un consistente data-base tecnico degli immobili che gestisce; una attività onerosa, ma come si diceva fondamentale e strategica, in continua evoluzione e costante aggiornamento; una base conoscitiva (censimento/due diligence tecnica) già pronta e disponibile, che fa riferimento a strumenti informativi specializzati e che costituisce la piattaforma da cui procedere per gli studi di fattibilità e il raggiungimentodegli obiettivi “super-ecobonus 110”.

Il Gruppo Ram, oltreché occuparsi direttamente delle assemblee condominiali per la delibera dei lavori, opera a stretto contatto con il General Contractor Coopservice anche per il disbrigo delle pratiche burocratiche,interfacciandosi con gli studi di Ingegneria e Architettura per quanto attiene agli aspetti della progettazione tecnica e della fattibilità tecnico-economica.Stanti i vantaggi del modello General Contractor, non a caso fortemente consigliato anche dall'agenzia delle Entrate e da Enea, occorre evidenziare che “normalmente” questa impostazione limita il contributo degli amministratori condominiali.

Legittimamente, in qualità di finanziatore e dunque di attore maggiormente esposto al rischio dell'operazione, il General Contractor tende ad accentrare su di sé le scelte d'intervento, spesso operando in totale autonomia e relegando ai margini il gestore del condominio. Il modello dell'iniziativa proposta, invece, punta al coinvolgimento sia dell'amministratore che dell'assemblea (i consiglieri, in primis) nelle scelte dei tecnici, tenendo in debito conto i desiderata dei condomini in termini di tecnologie da applicare. Per tale motivo, con il supporto degli studi tecnici-partner, in assemblea giungono sempre almeno 2 scenari di fattibilità “minimi” (miglioramento di 2 classi energetiche) da porre alla condivisione e discussione. Un modello che semplifica la burocrazia, dunque,ma che lascia campo alle decisioni condivise.

Il caso del condominio Zama (Castel Maggiore – BO)
Un esempio di come questo modello possa trovare concreta applicazione per la valorizzazione del patrimonio e la relativa riduzione dell'impatto ambientale è rappresentato dal caso del Condominio Zama di Castel Maggiore (BO): tipici edifici in linea, prefabbricati in calcestruzzo armato, con orientamento est-ovest (principali affacci secondo l'asse eliotermico).Si tratta di un complesso di 5 edifici di 7 piani fuori terra e uno interrato con autorimessa, per ciascun corpo di fabbrica, più 2 sale condominiali monopiano, e di un totale di 278 unità abitative.

Gli interventi previsti, per un valore di circa 9 milioni di euro
- Interventi trainanti: di base, riguardanti sia l'involucro (coibentazione a cappotto dei fronti minori rivolti a Nord e a Sud,coibentazione dell'intradosso del solaio verso le autorimesse non riscaldate, coibentazione tramite insufflaggio del sottotetto non accessibile), sia la parte impiantistica (sostituzione dei generatori esistenti con un sistema composto da impianto ibrido PDC+Puffer+caldaia a condensazione, microcogeneratore,caldaia a condensazione);
- extra, riguardanti sia la coibentazione a cappotto delle porzioni opache condominiali sui fronti est e ovest,sia la coibentazione della copertura e la sostituzione dei serramenti delle sale condominiali.

- Interventi trainati- nelle unità immobiliari, sostituzione dei serramenti, di oltre 10 anni, sostituzione dei terminali ambiente datati con radiatori dotati di valvole termostatiche, coibentazione a cappotto delle logge.