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Le novità del verbale assembleare: dall’obbligo di sottoscrizione del presidente alle regole di invio

di Andrea Tolomelli - Presidente Abiconf

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La legge 126 del 13 ottobre 2020, che ha introdotto le assemblee in videoconferenza, ha portato con sé alcune particolarità riguardo al verbale assembleare meritevoli di essere evidenziate al fine di non incorrere in errore. Anzitutto, riappare un importante riferimento al Presidente dell'assemblea che, ricordiamo, fu cancellato nella normativa condominiale a seguito della riforma dell'istituto del condominio con la legge 220 del 2012, ed in particolare dell'articolo 67 delle disposizioni d'attuazione al Codice civile.

La figura del presidente dell’assemblea
Così, l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, come per l'appunto rivisto dalla legge 126/2020, prevede che, il verbale assembleare sia redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente. L'esplicito riferimento alla sottoscrizione del presidente introduce un nuovo elemento riguardo alla stesura del verbale che, si può affermare, gli conferisce, fino a prova di falso, carattere di autenticità giuridica. Pertanto, il documento che dovrà poi essere inviato ai condomini dovrà contenere la sottoscrizione del presidente dell'assemblea.

Quanto poi al segretario verbalizzante, non è stato previsto un medesimo onere di sottoscrizione né, nel dettato normativo, si ravvisano impedimenti affinché l'incarico venga assunto dall'amministratore di condominio (o da personale dello studio) che anzi, può ritenersi proprio il soggetto individuato dallo stesso articolo 1130 numero 7, quale incaricato della cura del registro verbali delle assemblee. L'ultimo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione prevede poi che, il verbale sia inviato a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione e pertanto, ai sensi del terzo comma del medesimo articolo 66, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

L’invio del verbale dell’assemblea da remoto
Va dunque, sottolineato come il verbale dell'assemblea in videoconferenza vada inviato con i suddetti mezzi a tutti i condomini e ciò indipendentemente dalla presenza, dall'assenza e dal voto espresso da questi. Si pone, pertanto, un problema di coordinamento con l'articolo 1137 del Codice civile che ammette all'impugnazione delle delibere assembleari i condomini assenti e dissenzienti, precludendo l'azione ai presenti favorevoli. Orbene, come ci insegna la giurispruden za espressasi sull'articolo 1137 Codice civile, la norma riguarda le ipotesi di annullabilità riguardanti per lo più vizi di forma nel procedimento di convocazione o deliberazione dell'assemblea, tralasciando le più gravi ipotesi di nullità rispetto alle quali tutti i condomini ed anche quelli favorevoli potranno proporre l'azione di nullit à in ogni tempo ed indipendentemente dal termine di trenta giorni che decorre dalla data di deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

La giurisprudenza espressasi sulla mancata sottoscrizione del verbale assembleare, previgente alla recente modifica dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, e dunque nell'ambito delle sole assemblee in presenza, ebbe ad affermare che, non costituisce motivo di nullità la mancata sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale, non esistendo una disposizione di legge che prescriva che le delibere dell'assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario (vedi conformemente il Tribunale Ravenna, 19 febbraio 2020 e la Cassazione civile del 16 novembre 2017, numero 27163).

Stesse regole della convocazione assembleare
Il nuovo articolo 66 delle disposizioni d'attuazione al Codice civile introduce ora espressamente, per le sole assemblee in videoconferenza, il requisito della sottoscrizione da parte del presidente, come pure prevede l'invio a tutti i condomini (e quindi anche ai presenti) del verbale assembleare nelle medesime forme prestabilite per la convocazione. Per quanto attiene alla convocazione assembleare ove questa avvenga in una forma diversa da quelle previste dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione ci troviamo di fronte ad un tipico vizio di forma, ritenuto un'ipotesi di annullabilità ex articolo 1137 Codice civile da parte degli assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine di trenta giorni (Tribunale di Genova del 23 ottobre 2014 al numero 335).

Si pone, ora, il problema dell'omessa o non conforme comunicazione del verbale dell'assemblea in videoconferenza ai soggetti presenti – nel caso, forse più appropriatamente i “collegati” – ed indicati nel verbale come favorevoli ad una delibera assembleare, in quanto l'azione di annullamento è a loro preclusa dall'articolo 1137 Codice civile; quindi cosa comporterebbe rispetto a questi la mancata comunicazione del verbale assembleare nelle forme previste per la convocazione? Nell'ovvia assenza di una giurisprudenza di riferimento, può tentarsi una conciliazione tra le due norme (il nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione e l'articolo 1137 Codice civile) ipotizzando la nullità della delibera on line ove priva di elementi – probabilmente ritenuti dal legislatore essenziali - quali la sottoscrizione del presidente e l'invio in forma tipica e ciò sulla scia dell'insegnamento della Cassazione sezioni unite del 07 marzo 2005, numero 4806 che ravvisa la nullità delle delibere nell'assenza degli elementi essenziali.

La responsabilizzazione del presidente dell’assemblea
Così argomentando potrebbe sostenersi che, nel particolare procedimento on line potrebbero più facilmente confondersi delle espressioni dei partecipanti ed il legislatore avrebbe così voluto cercare di garantire i condomini attraverso la responsabilizzazione del presidente dell'assemblea che dovrà sottoscrivere il verbale assembleare e l'obbligatoria comunicazione a tutti i condomini – e quindi anche quelli collegati - del deliberato con forme di sicura ricezione.

In realtà, molto probabilmente, nella fretta determinata dalla situazione emergenziale in cui è nata la legge 126 del 2020 non ci si è accorti del suddetto contrasto normativo e pertanto, proprio nell'ottica dell'auspicata semplificazione dei procedimenti delle assemblee condominiali di cui alla stessa legge 126, sarebbe opportuno un veloce intervento legislativo di correzione ad armonizzazione, semmai riconoscendo generalmente la validità delle comunicazioni a mezzo posta elettronica, nell'ottica di una vera e propria riforma volta alla modernizzazione e facilitazione dei procedimenti decisionali.

A tal proposito ed a conclusione si ricorda che, già la Corte d'appello di Brescia riconobbe valore di corretta comunicazione all'invio a mezzo semplice mail della convocazione assembleare ove preceduta da un espressa richiesta del condomino (Corte d'appello di Brescia - sezione II, del 03 gennaio 2019, numero 4 ).


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