Assemblee condominiali: il punto della situazione, anche in vista delle decisioni sul superbonus

La scelta di convocare o meno l'assemblea per deliberare le opere per ottenere il superbonus ( ma non solo) ricade purtroppo sull'amministratore, almeno così sembra disporre il nostro legislatore. Vediamo nel dettaglio quali sono le varie ipotesi.

Assemblea di presenza
In base al nuovo comma 9-bis all'articolo 119 del decreto Rilancio, Dl 19 maggio 2020 numero 34, è previsto che la maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale rappresenti almeno un terzo dei condomini. Il testo, esattamente spiega e dispone così questa novità: «le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».

Giusto per chiarire il tema caldo della possibilità di convocare o meno le assemblee condominiali durante il periodo Covid-19, il ministero dell'Interno ha reso pubblica, tramite il sito istituzionale, la circolare 7 novembre 2020 numero 15350/117/2/1 ufficio III- Protezione civile diretta a fornire chiarimenti in ordine al Dpcm del 3 novembre 2020. In essa si conferma che ( testualmente) «in area rossa le limitazioni alla mobilità non si riflettono sull'esercizio di attività consentite in base ad altre disposizioni del provvedimento e non espressamente oggetto di restrizioni in forza di specifiche disposizioni contenute nell'articolo 3».

Le assemblee condominiali e le riunioni in genere, benchè fortemente sconsigliate, non sono dunque vietate e nemmeno sospese: per gli spostamenti da e per il luogo dell'assemblea potrà essere utilizzata l'autocertificazione.Si ricorda che perché si arrivi a dare il via ai lavori di riqualificazione del 110% sono necessari almeno due assemblee: la prima è in merito alla decisione di fare un progetto per ottenere l'ecobonus, mentre con la seconda si delibera il via libera al progetto stesso. Il costo del progetto è a carico del condominio. Nel caso in cui si dia seguito al progetto stesso, questa spesa rientra nel computo della cifra che beneficia delle detrazioni fiscali.

Assemblee in videoconferenza
Il Covid-19 ha costretto la popolazione italiana (e non solo) ad avvicinarsi a nuove tecnologie comunicative e ad adattarsi a sistemi interattivi per molti impensabili sino a qualche mese fa. Anche in condominio, facendo di necessità virtù, è cominciata ad affacciarsi l'ipotesi (sostenuta per il vero a gran voce anche dalla stampa) della possibilità di svolgere le assemblee da remoto, proprio per superare il divieto di assembramento imposto dai provvedimenti governativi e regionali .

Dopo tanto discutere sul tema, con un blitz in piena estate, in sede di conversione del decreto-legge 14 agosto 2020, numero 104 (cosiddetto decreto Agosto), è stato recepito l'emendamento posto al comma 1-bis dell'articolo 63 ad opera della legge di conversione 13 ottobre 2020, numero 126, che modificando frettolosament e l'articolo 66 Disposizioni attuative Codice civile, al comma 3 ora così recita :«L'avviso di convocazione deve contenere ..... l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa».

Al comma 6 si precisa che «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione». Trattasi di un consenso preventivo negoziale di carattere autorizzativo ( anche non scritto).

Il Senato l'11 novembre scorso ha dato semaforo verde alla conversione in legge con modifiche del Dl 125 /2020 che contiene misure urgenti collegate alla proroga della dichiarazione dello stato d'emergenza Covid-19 , che elimina la necessità di consenso unanime per le assemblee in videoconferenze e dispone che il consenso alla partecipazione all'assemblea con modalità di videoconferenza può essere preventivamente espresso con la sola maggioranza, senza alcun riferimento ai millesimi. Il testo normativo non sembra prevedere l'assemblea mista , talchè il condomino non telematico sembrerebbe rimanere escluso : grave lesione del diritto del condomino di partecipare all'assemblea.

Conclusioni
Le assemblee di persona sono fortemente sconsigliate e si possono tenere solo con stretto rispetto delle norme precauzionali dettate in tema di Covid-19 ( distanziamento, mascherina, temperatura corporea).Sono di gran lunga preferibili le videoassemblee, se e in quanto tutti i condomini siano forniti di strumenti tecnologici idonei e siano osservate tutte le modalità di convocazione e di svolgimento previste dal Codice civile.