Dalle Associazioni

Punti di vista su casa e condominio in tempi di coronavirus

di Mauro Simone (Vice Presidente ALAC) e Giuseppe Simone (Presidente APPC Bari Città Metropolitana)

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Il futuro è la meta più insidiosa da visitare in quanto non è agevole comprendere i nuovi possibili scenari ma solo captare segnali dai cambiamenti in atto. Il mondo digitale procede a una velocità crescente e la tecnologia informatica sta colonizzando e influenzando il destino degli uomini e del nostro mondo condominiale e immobiliare. In questo momento storico caratterizzato dalla penetrazione della tecnologia nelle nostre vite, con passo inesorabile procede il cambio di mentalità indotto dalla digitalizzazione e dall'incessante processo tecnologico della società.

La tecnologia in questa emergenza
Basta riflettere su due dati: il web è nato appena 30 anni fa e skype, facebook e twitter sono nati più o meno contemporaneamente solo da tre lustri. Si ritiene che ormai per un buon 50-60 per cento le persone siano proiettate in una era nuova, in un nuovo mondo spinto da una velocizzazione del processo evolutivo di cui si sta progressivamente prendendo consapevolezza e che vedrà gli analogici progressivamente diminuire numericamente, con i pochi che resteranno a rischio di isolamento di fronte al continuo mutare degli eventi.

Le assemblee telematiche
In queste settimane di emergenza virologica l'accelerazione provocata dal Covid-19 ha suscitato il forte interesse e il dibattito, con spunti e proposte tutte degne di attenzione, delle associazioni di amministratori e della proprietà immobiliare attorno al tema delle assemblee condominiali in teleconferenza.

Sul tema assemblea virtuale vanno esaminati due aspetti: l'oggi e il dopo coronavirus, l'analisi sull'immediato in un'ottica di prospettiva.Come tentare di trovare oggi una risposta al problema delle assemblee condominiali, soprattutto di quelle approvative dei conti inibite dal lockdown? L'altro aspetto riguarda, in prospettiva, le soluzioni da adottare per modernizzare l'istituto del condominio, l'organizzazione della gestione dei rapporti condominiali, a cominciare dalle assemblee, quando sarà passata l'emergenza virologica.

Le assemblee da remoto, pur se consentite dalla normativa d'emergenza, al momento presentano criticità, e non offrendo le necessarie garanzie formali e sostanziali ne viene sconsigliato lo svolgimento per scongiurare il rischio di impugnative e contestazioni da parte dei condomini.

Assembleee in presenza con sole tre persone
Al momento, in estrema sintesi, e comunque nel rispetto delle norme di sicurezza anticontagio, una possibilità è data dalla convocazione di assemblea in presenza, ristrette a pochi soggetti muniti di deleghe di rappresentanza rilasciate dai condomini, alla quale partecipino solo tre delegati (eventualmente potrebbero essere anche estranei al condominio purchè esperti della materia) in rappresentanza ciascuno di altrettanti gruppi di condomini (compatibilmente con il Regolamento), in uno con il Presidente e l'Amministratore nel ruolo di addetto alla verbalizzazione.

L’invio comunque del rendiconto
In alternativa, ovvero in assenza di deleghe a sufficienza, l'amministratore al posto della convocazione dell'assemblea, potrebbe comunque inviare ai condomini la rendicontazione della gestione 2019 con i relativi conguagli e con la previsione spese 2020 annunciando inoltre il posticipo entro il 30 giugno 2021 della convocazione approvativa dei “bilanci”, consuntivo e preventivo, e della carica dell'amministratore.

Come impostare invece le gestioni dopo il coronavirus
Occorrerà normare le assemblee in teleconferenza, assicurando piattaforme sicure e certificate e lasciando in via residuale la possibilità di ricorrere alle assemblee in presenza nel luogo stabilito dall'amministratore.

Il progresso è ineluttabile, però la velocizzazione del tempo non deve far velo alla prudenza e alla gradualità nell'applicazione delle nuove tecnologie emergenti.

Il rinvio della formazione periodica
Nel contempo è auspicabile al più presto decretare il differimento, a partire dal corrente anno, al 31 dicembre di ciascuna annualità, della scadenza dell'esame per la formazione periodica di cui al Dm 140/14.

Le proposte
Restano poi sul tappeto, tra gli altri, due grossi temi: l'adeguamento della disciplina condominiale non normata in modo organico dalla riforma del 2012 e un intervento straordinario per il settore immobiliare. Luigi Einaudi diceva: “se muove la cazzuola nuove il Paese”.

Per la casa è auspicabile un Piano Marshall per far fronte al rallentamento del flusso di cassa causato dalle morosità condominiali e dal blocco dei canoni di affitto di famiglie e studenti e dei negozi commerciali chiusi a causa dell'emergenza virologica. Serve un fondo di garanzia da parte dello Stato per poter accedere a finanziamenti adintegrazione dei canoni di locazione abitativi e commerciali non riscossi.

Dulcis in fundo, si fa per dire, è auspicabile da parte dell'Autority Arera la proroga sino a settembre del blocco della sospensione delle forniture di acqua, luce, gas per gli utenti morosi.

Le ultime faq
Il Governo ha emanato le F.A.Q. sulla fase 2 e il DPCM 26 aprile 2020.
Ci si chiede, quidi, cosa osta allo svolgimento di ristrette assemblee condominiali in condizioni di elevata sicurezza ovvero in ampi spazi all'aperto e osservando le norme anticontagio con mascherina e prescritta distanza interpersonale?
Si può ragionevolmente parlare di assembramento anche in casi del genere?
Noi avremmo dei dubbi. Sono invece state confermate le restrizioni, salvo lo svolgimento dell'attività in modalità a distanza o lavoro agile.


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