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Le assemblee condominiali in emergenza coronavirus

di Vincenzo Nasini (Responsabile del Coordinamento Condominiale di Confedilizia)

Con un'apposita FAQ il Governo ha precisato fin dall'inizio che le assemblee condominiali sono vietate “a meno che non si svolgano con modalità a distanza assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazione e delibere”.

In teoria si potrebbe quindi ritenere possibile l'adozione degli strumenti tecnologici che consentano di programmare assemblee svolte in remoto.

Sul punto si segnala che non esiste una norma che disciplini la partecipazione a distanza di uno o più condomini all'assemblea condominiale.

In analogia con quanto previsto dall'art 2370 in tema di società di capitali (lo statuto può consentire l'intervento di singoli soci all'assemblea mediante mezzi di telecomunicazione) ciò potrebbe essere ritenuto possibile ove fosse previsto nel regolamento di condominio a condizione che sia garantita agli interessati la possibilità d intervenire nel corso della discussione, mentre è da ritenere dubbio e comunque problematico, ad avviso di chi scrive, lo svolgimento della riunione di condominio esclusivamente con questo mezzo.

Anche la giurisprudenza ha espresso un orientamento sostanzialmente negativo secondo il quale l'assemblea deve essere sempre convocata in un luogo fisicamente idoneo a consentire a tutti i condomini a parteciparvi (Cass n.14461 del 22.12.99).

I dubbi sono ancora maggiori nella presente situazione di emergenza poichè potrebbero sussistere impedimenti alla partecipazione di un avente diritto, ad esempio perché residente in un comune differente da quello in cui si dovrebbe tenere l'adunanza o perché posto in quarantena presso la propria abitazione o perché addirittura ricoverato.

Sarebbe certamente indispensabile, sempre per evitare quasi sicure impugnazioni (anche alla luce del fatto che che le norme di cui agli artt. 1136 cc e 66 e 67 disp att cc in tema di assemblea sono tutte definite espressamente inderogabili), che tutti i condomini nessuno escluso abbiano la possibilità di collegarsi in video conferenza e che il presidente dell'assemblea abbia l'effettiva possibilità di accertare costantemente che sempre tutti i partecipanti siano collegati e che quindi nessuno si allontani dal proprio computer, soprattutto al momento del voto.

Specifiche problematiche possono porsi anche per quanto concerne la redazione del verbale e il ruolo che deve svolgere il segretario.

D'altro canto, a monte, visto che quotidianamente si parla di porre rimedio al cosiddetto digital devide tra gli studenti ai fini della realizzazione della scuola telematica, a fortiori è fonte di problemi il digital devide tra gli anziani ed in particolare tra i condòmini che più dei giovani hanno una scarsa dimestichezza con il computer, con internet e spesso persino con il telefono cellulare e con la pec certificata.

Pertanto, se non v'è dubbio che nel prossimo futuro sarà certamente opportuno lavorare per definire la possibilità almeno in via alternativa ed eccezionale di svolgimento da remoto delle assemblee, attualmente i rischi di adozione di delibere suscettibili di impugnazione con queste modalità sarebbero ancora troppo alti attesa l'assenza di chiare previsioni normative ad hoc e senza avere prima attuato una politica diretta a facilitare la diffusione dell'uso delle modalità informatiche anche nel settore condominiale.


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