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Il sottosuolo del condominio va tenuto sotto controllo

di Giovanni Zullo

Le cronache quotidiane ci raccontano ormai costantemente di eventi catastrofali che interessano il suolo, riconducibili sia a manifestazioni impreviste che sfuggono alla capacità di intervento dell'uomo (sisma e terremoti, eruzioni vulcaniche), sia a manifestazioni - certamente anche figlie del cambiamento climatico in atto - nelle quali invece l'impronta dell'uomo è fortemente presente (frane ed alluvioni).

Non si può più immaginare di restare inerti ad attendere la prossima sciagura con conseguente conta dei danni alle persone e/o alle cose, ma occorre incominciare da subito una seria ed attenta attività di prevenzione sul costruito al fine di mitigare quanto più possibile i rischi in atto presenti, oltre che naturalmente porre un'attenzione - fino ad oggi forse scarsamente prestata - su ciò che ancora deve essere costruito.

La Cassazione
Anzitutto, come ha ricordato la recentissima sentenza 33163/2019 (relatore Antonio Scarpa) il sottosuolo è una parte comune, quindi, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà a uno o ad alcuni condòmini, nessuno può ricavare locali effettuando pericolosi scavi e, quando vengano realizzati, restano di proprietà comune, salvo usucapione o cessione da parte dell’unanimità dei condòmini.

Nello stesso senso va la sentenza della Cassazione ( si veda il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 3 dicembre scorso ), che ha chiarito che gli scavi sotto la cantina di proprietà possono avvenire solo con il consenso unanime dei condòmini.

L’evento
L' e vento del 5 Dicembre scorso , tenutosi presso la “Sala Refettorio” della Camera dei Deputati, non a caso ha affrontato un argomento di tale importanza e più che mai attuale, quello della salvezza del patrimonio edilizio, attraverso un'attenta conoscenza del bene erroneamente non considerato come il più importante: il suolo.

Aver portato all'attenzione, non solo degli addetti ai lavori, ma anche delle Istituzioni quanto sia necessaria la collaborazione e la coesione tra multidisciplinarità del settore ed il supporto di strumenti legislativi ed attuativi che rendano possibile la concreta attuazione di tutte quelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria agli edifici e alle infrastrutture che porterebbero il Paese ad affrontare al meglio le fasi emergenziali, rappresenti il risultato più importante voluto ed ottenuto in questo convegno.

È però importante che si crei una piena coscienza, nel settore dell'amministrazione immobiliare, che porti all'attenzione di coloro che hanno in affidamento il bene condominiale più importante, «il suolo su cui sorge il condominio», di quelle che sono le gravi e possibili conseguenze di tutti quegli eventi catastrofali che possono investire oggi gli edifici amministrati.

Le trasformazioni e il dissesto del territorio
C'è ancora poca attenzione e scarsa prevenzione in un territorio, quello nazionale, caratterizzato da una fragilità del suolo diffusa con conseguenze spesso molto ingenti, sia in termini economici, che ambientali.

Le cause del dissesto idrogeologico sono chiaramente di varia natura, ma principalmente dovute all'attività dell'uomo.

Negli anni il consumo di suolo ha raggiunto livelli sempre maggiori, con la trasformazione di territori naturali in paesaggi antropizzati attraverso la realizzazione di costruzioni e infrastrutture.

A questo va aggiunto proprio la scarsa manutenzione e controllo del costruito nell'arco di decenni: si pensi che dai dati CRESME (relazione Aprile 2019) dei 12,2 milioni di edifici residenziali, 7,2 milioni (il 60%) è stato costruito prima del 1980, e ha o sta per avere più di 40 anni; 5,2 milioni (42,5%) ha più di 50 anni. Più della metà delle abitazioni – oltre 16 milioni - sono state realizzate prima del 1970.

Tutto questo patrimonio edilizio è stato esposto ed è esposto oggi agli effetti dei cambiamenti climatici in atto che, con intense precipitazioni in brevi periodi di tempo, possono aumentare il rischio di conseguenze disastrose.

Nel Rapporto sul Dissesto Idrogeologico curato dall'ISPRA emerge che gli edifici situati in aree ad elevato rischio frane in Italia sono più di 150 mila. Gli edifici a rischio elevato di alluvioni sono ancora di più raggiungendo quasi le 500 mila unità.

È evidente che in Italia è necessario sicuramente effettuare investimenti per mettere in sicurezza l'intero territorio ma soprattutto è importante pianificare gli interventi di gestione e cura del territorio, in prossimità di agglomerati urbani, ivi inclusa una regolare e continua manutenzione.

Il ruolo della pubblica amministrazione...
In questa logica l'amministrazione pubblica, e gli amministratori immobiliari, devono trovare quanto prima una comune strada da intraprendere specialmente in alcune parti del paese dove la conoscenza del territorio deve determinare anche i criteri di urbanizzazione.

... e quello del condominio
Se analizziamo il nuovo articolato della legge di riforma del condominio, possiamo verificare come il legislatore sia stato previdente nel riscrivere l'art. 1135 che all'ultimo comma dice: «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Da qui BMItalia parte per formare figure professionali dotate di profonda consapevolezza e in grado di partecipare, attingere e fornire contributi ed informazioni nelle sedi in cui verrà chiamato a partecipare in modo attivo e non come semplice spettatore.
Questa visione che caratterizza la nostra associazione è e sarà sempre più condivisa anche da molte altre associazioni di categoria.