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Rischio geologico per il condominio, voci per il sottosuolo al convegno BMItalia

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Rischio geologico sotto il condominio, in quello che sembra essere uno dei primi convegni dedicati all’argomento, organizzato da Building Manager Italia oggi a Roma. Dopo i saluti dei deputati Mario Borghese e Andrea Caso (che ha riconosciuto l’importanza del ruolo degli amministratori condominiali nella sicurezza degli edifici) e di Fabrizio Curcio, capo dipartimento di Casa Italia, ad aprire le relazioni è stato il geologo Domenico Angelone: il fattore di rischio, ha spiegato Angelone, non è solo quello sismico: l'esplorazione del sottosuolo non può prescindere da un'ispezione sul sito, e non ci si può basare su quello accanto (per le slide cliccare qui ).

La conoscenza geologica costituisce certamente il presupposto fondamentale e preliminare per tutti gli interventi di edificazione e di miglioramento sismico dell'esistente, ma è da estendersi, anche nell'ottica della nuova normativa tecnica, a tutte le condizioni che concorrono a condizioni di rischio diverse da quello sismico.

La conoscenza del sottosuolo va conseguita mediante indagini esplorative sul singolo lotto di terreno ospitante il manufatto (o da ospitare), ed è estremamente azzardato estendere le conoscenze di dettaglio di sito ad un lotto confinante.

La presenza di cavità antropiche o naturali (sinkhole), la presenza di livelli sabbiosi liquefacibii o la presenza di riporti antropici confinati ad aree di estensione limitata, sono solo alcuni esempi di come le condizioni locali possano cambiare anche nel raggio di pochi metri. Lo stesso fabbricato può essere posizionato su un’area con due litologie differenti, come il Colosseo, che ha avuto un cedimento da un lato perché c’era sabbia.

Riguardo al rischio sismico si evidenzia come, dal 2009 la normativa imponga valutazioni correlate a quelli che tecnicamente sono definiti “effetti di sito”, vale a dire amplificazioni dell'azione sismica per la presenza di coperture “tenere” superiori ai 3 metri, che inducono sulle strutture effetti devastanti.

La conoscenza geologica costituisce, quindi, punto di partenza per ogni intervento sia di pianificazione che di edificazione e non può essere demandata a considerazioni empiriche avulse da indagini specifiche codificate in maniera stringente dalla stessa normativa vigente.

Marco Osnato, deputato della commissione Finanze, ha richiamato l’attenzione sulla professionalizzazione dell’amministratore e sulla necessità di non gravarlo di altri adempimenti: per questo siamo intervenuti sull’articolo 4 del Dl 124/2019 chiedendo e ottenendo di creare un tetto di 200mila euro per l’obbligo di effettuare controlli sulla regolarità fiscale dei fornitori di beni e servizi al condominio.

Un aspetto particolare è stato affrontato da Luigi Perotti, dal 2006 responsabile del Laboratorio di Cartografia Geotematica, Telerilevamento e Sistemi informativi Territoriali del Dipartimento di Scienze della Terra dell'Università degli Studi di Torino (Geositlab – GIS and Geomatics Lab).

A partire dagli anni '70, con il lancio dei primi satelliti (Landsat) per l'osservazione della Terra, si è iniziato a comprendere la potenzialità dell'acquisizione multitemporale dei dati sul territorio che, grazie allo sviluppo informatico, si è trasformata presto in una risorsa ormai irrinunciabile per la gestione del territorio stesso.

Nel frattempo, negli ultimi 20 anni si è assistito alla nascita ed allo sviluppo dei Sistemi Informativi Territoriali, che prima solo in ambito scientifico, e poi ,oggi, per tutti, danno la possibilità di visualizzare i dati, ma anche di elaborarli attraverso livelli informativi sovrapposti e connessi fra loro tramite attributi spaziali.

Oggi tutto questo può essere consultato, attraverso piattaforme web 2D e 3D che permettono a tutti, dal singolo cittadino, allo scienziato, di poter elaborare una vasta mole di dati su ogni parte del territorio italiano.

Perotti ha illustrato le risorse nazionali, regionali e locali utili per visualizzare, ed eventualmente scarica o elaborare, informazioni utili alla gestione di tutti gli aspetti legati al territorio urbanizzato. E ha richiamato lattenzione sui siti web dove, con un po’ di formazione , è possibile per tutti ottenere informazioni preziose sul proprio stabile (per le slide cliccare qui ),

L'analisi dell’avvocato Daniele De Bonis si è incentrata, sul secondo comma dell’articolo 1664 del Codice civile, che fha riferimento alla cosiddetta “ sorpresa geologica”: «Se nel corso dell'opera si manifestano difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili, non previste dalle parti, che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questi ha diritto a un equo compenso» ha detto De Bonis, approfondendo la questione de gli appalti aventi a oggetto edifici in condominio, analizzando le ricadute in concreto della “sorpresa geologica” sulle parti (condominio committente e ditta esecutrice dell'opera appaltatore) e gli accorgimenti, gli adempimenti e gli obblighi dell'amministratore nel fronteggiare la problematica.

La giurisprudenza, però, parla dell’esistenza di “sorpresa geologica” limitata alla causa naturalistica, in caso contrario non si rientra nell’applicazione della norma. Poi ci deve essere la imprevedibilità della sorpresa: tutto ciò che nell’appalto può rientrare nella normale prevedibilità non dà diritto a un equo compenso ulteriore. E l’imprevedibilità va commisurata alla normale diligenza dell’appaltatore, che cambia a seconda delle sue competenze.

La norma è comunque derogabile tra le parti: l’amministratore potrà comunque escludere l’applicazione della norma (anche con appalto a forfait) se l’impresa lo accetta. Se rifiuta, l’amministratore e deve fare una trattativa dove nel contratto si esplicitino i rischi dettagliati e quindi l’equo compenso non scatterebbe. Ma come prevedere questi rischi? Con l’indagine geologica, che rientra gli atti conservativi delle parti comuni (obbligatori per l’amministratore).

Un inquadramento dei problemi e degli effetti sul costruito degli eventi sismici è stato dato dall’ingegner Claudio Moroni, del Dipartimento Nazionale della Protezione Civile, che fornito una serie di dati per illustrare gli effetti sul territorio causati dai terremoti, facendo riferimento a quelli più recenti che hanno interessato l'Italia, rappresentando gli alti costi, sociali ed economici, che ne conseguono ed avendo comunque a riferimento la comparazione con altre tipologie di rischi. Per le slide cliccare qui .

A questo proposito Moroni ha mostrato alcuni processi virtuosi di prevenzione, quali la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le opportunità offerte dalla misura di prevenzione legata allo sgravio fiscale che consegue agli interventi coperti dalla misura fiscale detta “SismaBonus”, nonché le ragioni della difficoltà che, sino ad ora, hanno rallentato lo sviluppo massivo ed importante di tale meccanismo di riduzione del rischio. «Sempre considerando, però - ha concluso Moroni - che il rischio zero non esiste ma che lo si può molto mitigare».

Nicola Ricci, in rappresentanza del’onorevole Michela Rostan, ha parlato della proposta di legge presentata dalla parlamentare per la protezione del patrimonio. «Amatrice è una città fantasma, dove dopo 3 anno è stato ricostruito solo il 4% delle abitazioni. Per questo è importante la copertura assicurativa degli eventi catastrofali.

«Oggi paghiamo le tasse per ricostruire le città distrutte - ha detto Ricci - quindi il peso fiscale si spalma su tutti. Invece con la proposta di legge è previsto un doppio intervento (stato e assicurazioni) e creazione di un fondo dove si versano i contributi di Stato e compagnie e il premio dei privati di poche centinaia di euro, in modo da favorire la certezza degli indennizzi e di poter far fronte anche ai danni parziali».

«Con la banalizzazione degli eventi catastrofali si perde la percezione della convivenza con il rischio» ha spiegato Andrea Minutolo, Coordinatore dell’Ufficio Scientifico di Legambiente, che ha ricordato che mentre è alta l’attenzione sulla riqualificazione energetica degli edifici «Nessuno parla di riqualificazione idraulica. Quanto asfalto è superfluo nelle città? E quanti tetti rimandano l’acqua piovana nel torrente già in piena? Occorre mettere insieme il discorso energetico, idraulico e antisismico».

L’ispettore regionale del Corpo dei volontari antincendi boschivi Alfonso Curella ha raccontato l’esperienza del quasi 400 volontari che rappresentano un esempio invidiato in tutta Europa per le attività di prevenzione e i risultati operativi nelle emergenze (per le slide cliccare qui ).

In linea con quanto detto da Andrea Minutolo anche Claudio Ridolfi, presidente dell’Aivem (Associazione ingegneri volontari per l’emergenza): «Manca la percezione del rischio». Ridolfi ha presentato l’Aivem e il ruolo degli ingegneri volontari di Protezione Civile, illustrando la normativa relativa alle verifiche di abilità da eseguire durante l'emergenza e la normativa da seguire nella normalità, spiegando le profonde correlazioni tra le due norme (per le slide cliccare qui ).

L’avvocato Dario De Blasi, partner Silaw, ha raccontato le difficoltà del fascicolo del fabbricato, a causa dei vari livelli di normazione, alla base dei quali, però, sembra mancare l’interesse dello Stato. De Blasi ( per le slide cliccare qui ) ha illustrato alcune delle esperienze semplificative della complessità del problema, a cominciare dalla legislazione della Regione Campania, poi caduta, quella del Lazio e quella della Calabria. Tutte senza alcun effetto, perché cadute o perché inattuate, a differenza di Paesi europei dove le norme nazionali esistono. «Manca un intervento statale che evidenzi un interesse pubblico preponderante e non disponibile» ha concluso De Blasi.

Le conclusioni sono state svolte dal presidente di BMItalia, Giovanni Zullo: «Noi amministratori siamo forse gli unici a prenderci cura del bene che ci viene affidato. E la stessa legge di riforma prevede che l’assemblea possa autorizzarci a partecipare alle riqualificazioni. Per questo saldare la nostra attività con quelle delle associazioni e delle istituzioni che oggi hanno partecipato al convegno è un imperativo e una strada da percorrere».


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