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Sicurezza, responsabilità, fisco: a Palermo focus sul condominio

di Saverio Fossati

Le case sono costruite male ma gran parte di questo patrimonio lo stiamo amministrando. È vero che c’è il terremoto ma la maggior parte, sino al sesto grado, non avrebbe prodotto crolli se le case fossero state costruite bene. Ha iniziato così il suo intervento Francesco Burrelli, presidente nazionale Anaci, al convegno svoltosi a Palermo sabato 23 novembre. Dopo i saluti del presidente regionale Sicilia Carmelo Santonocito e di quello provinciale Maurizio Vento. «Amministriamo case senza i necessari requisiti costruttivi o anche abusive - spiega Burrelli - Possiamo quindi amministrare senza la necessaria formazione e soprattutto senza la mappatura delle caratteristiche dell’edificio?».

Fascicolo tecnico
Partiamo quindi dal fascicolo tecnico, che non è un manuale di manutenzione ma, spiega Burrelli «Una serie di documenti che illustrano le caratteristiche delle macchine presenti nell’edificio, le loro cartteristiche costruttive e il loro funzionamento. E devono tutte essere macchine certificate Ce. E se il fascicolo tecnico non c’è lo devo pretendere e pretendere che l’assemblea voti la delibera che ne consente la creazion, anche perché, in caso di incidente, è la prima cosa che il giudice chiede in visione».

Fascicolo del fabbricato
Il fascicolo del fabbricato è invece un documento più ampio, che contiene anche tutte la caratteristiche costruttive e catastali, che in molte Regioni era stato varato ma in molti casi bocciato dalla Corte costituzionale perché contenente dati n teoria già presenti presso le varie pubbliche amministrazioni dello Stato. «In realtà- dice Burrelli - questi documenti spesso non ci sono. L’opposizione era venuta sopattutto dalla grande proprietà immobiliare perché avebbe reso evidenti i difetti e i rischi di molti immobili, con un lrischio di deprezzamento».
E non si può non sapere cosa significhino le classi sismiche, puntalizza Burrelli: «Lavorare con i tecnici è indispensabile per capire quanto la sicurezza possa dare un valore aggiunto alla mia casa, proprio sotto il profilo della sicurezza, legando la parte sismica a quella enrgetica, considerate anche le agvolazioni fiscali particolarmenre forti quando i lavori vengono svolti insieme. E il Certificato d’idoneità statica, per ora previsto solo a Milano, è una scelta importantissima».

Rischio sismico
Sulle responsabilità degli amministratori, ha concluso Burrelli, non si può scherzare: «Non siamo più solo “buoni padri di famiglia” ma professionsiti ed è su questa base che veniamo valutati dal giudice in caso di problemi, proprio come i professionisti ordinistici, in base alla legge 4/2013 e alle normative sulla formazione obbligatoria. Il giudice, in caso di incidenti, connette l’evento e l’omissione o l’imperizia dell’amministratore: se sappiamo bene cosa stiamo facendo e convochiamo l’assemblea per non rischiamo di restare all’interno di questo nesso causale».

L’anagrafe condominiale e la sicurezza
La parola è poi passata a Rosario Dolce, che ha dedicato il suo intervento a un itinerario intorno alle incombenze dell'amministratore, poste dal punto 6 dell'articolo 1130 codice civile. «Ritengo che il registro sia la chiave di volta per benne amministrare, anticipando le problematiche che fomentano le liti in condominio. L'esatta riconducibilità anagrafica fiscale e civile dei condòmini è fondamentale per comprendere chi siano gli aventi diritto e porre in essere gli adempimenti conseguenziali, anche in termini di tutela della privacy».

La mappatura e il Cis
E l'esatta mappatura delle parti comuni, con la concreta individuazione degli impianti postivi a servizio, ha continuato Dolce, fa la spola con il concetto di sicurezza in condominio, in termini di prevenzione ed efficienza dell'azione amministrativa. Dolce ha anche pubblicato un volume sul tema, ed è attualmente la prima opera che tratta il Certificato di Idoneità Statica di cui al regolamento edilizio di Milano, citato anche da Burrelli. «Della portata del CIS rispetto al mondo condominio, infatti - spiega Dolce -, si parlato poco: ma, in realtà, essa è dirompente, specie se si considera che ha risvolti anche sul piano della circolazione degli immobili».

La responsabilità
Il caso del Tribunale di Roma che ha condannatol’amministratore perché, non avendo aggiornatol’anagrafe, ha causato un danno, è indice dell’importanza di questa incombenza, ha concluso Dolce.

La reponsabilità da custodia
Lalage Mormile
, del dipartimentodi Giurisprudenza dell’Università di Palermo, ha dedicato il suo intervento alla responsabilità civile dell’amministratore. l’articolo 2051 del Codice civile, a differenza del 2043, è una regola che prescinde dal principio di colpevolezza, e guarda a una posizione più aggravata del danneggiante, basata sulla prove del nesso di causalità tra cosa e danno; esemlio titpico la caduta di un terzo in una parte comune condominiale: si assiste a un’inversione dell’onere edlla prova , e l’amministratore dovrà provare che un caso fortuito abbia interrotto il nesso eziologico. cioè che tutto sia stato messo in atto per evitare il fatto e il danno conseguente.

Danni interni ed ed esterni
I danni esterni riguardano i terzi estranei al condominio,mentre i danni interni dovrebbero essere regolati dalla disciplina dell’inadempimento, ha detto Lalage Mormile. Il condomino ha degli obblighi, come il condominio, tanto da dare vita responsabilità concorrenti come nel caso di danni derivanti dal lastrico solare: il concetto di custodia è infatti legato alla materiale possibilità dell’intervento: «La Cassazione, richiamando a ragione la questione delle obbligazioni sulla cosa (propter rem), cioè anche il condominio con il condomino dovrebbe essere ritenuto responsabile in base al principio della custodia sulle cose, sotto il profilo della ripartizione della ripartizione delle spese per il danno. La regola vale cioè per il risarcimento del danno anche in relazione alle specificità del caso concreto e non solo alle tabelle millesimali? Le Sezioni unite hanno richiamato l’articolo 1126 quale criterio generale, tranne che il danno sia ascrivibile completamente a uno solo dei soggetti coinvolti, come nel caso del condomino che si sia completamente disinteressato degli adempimenti, anche evitando di partecipare alle assemblee condominiali sul tema».

Il fisco, le riqualificazioni e il ruolo sociale dell’amministratore.
Il tema della responsabilità sociale dell’amministratore nel suo impegno per la riqualificazione energetica degli edifici, come contributo essenziale per l’indipendenza energetica del nostro Paese, è stato affrontato dal tesoriere nazionale Anaci Giuseppe Merello, che ha illustrato i dati macroeconomici e le regole perla cessione del credito fiscale di ecobonus e sismabonus, delle proroghe in discussione nella manovra economica in discussione al Parlamento (bonus verde, che peraltro era sottratto agli adempimenti sulle ritenute inaspriti recentemente dal Dl 124/2019) e dei timori di effetti distorsivi del mercato in relazione all’attesa dell’entrate in vigore del «bonus facciate» del 90% della spesa, che ha condotto a un blocco dei pagamenti sui lavori in corso nella speranza di poter beneficiare degli sconti fiscali anche per lavori iniziati prima del 2020 ma pagati dopo il 1° gennaio.

Dopo la presentazione dei prodotti editoriale del Sole 24 Ore dedicati al mondo del condominio (il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio , la banca dati Smart24 - Condominio e Il Consulente Immobiliare ) le conclusioni sono state affidate al rappresentante dell’Associazione dei giovani avvocati palermitani, Claudio Alosi.