Dalle Associazioni

Amministratori di condominio, Registro o Albo? Sì o No? La posizione di Aiac

di Loredana Erroi (Presidente Aiac)

Un tema caldo che sorge in un panorama di stravolgimenti di cui non si può tener conto. Perché a livello europeo la questione è stata già sollevata. Mantenere o abolire gli Albi/ordini professionali? La linea europea, nei confronti delle professioni, è chiara: si va verso la liberalizzazione delle professioni e la concorrenza nei mercati e quindi l'abolizione di albi/ordini.
Al di là dell'etichetta che vogliamo dare a questa piccola grande rivoluzione su cui siamo chiamati a confrontarci, per fare qualcosa di buono, occorre focalizzarci più sulla sostanza che sulla forma e spesso purtroppo è esattamente il contrario.
Prima di muovere qualsiasi passo, occorre centrare il focus sulla tutela reale e concreta di due categorie: Professionisti da un lato e Condòmini dall'altro, per non fare la fine di tanti ordini o albi in Italia, molto distanti dal professionista e dalle sue peculiari esigenze, ma molto distanti anche dai consumatori (che in modo trasversale dovrebbero beneficiare di certe “garanzie”). Il mondo degli Amministratori di Condominio richiede, senza ombra di dubbio, una rivoluzione che abbia senso per mettere uno stop a certi scempi che, nonostante la L. 220/2012 e successivi interventi (privi di un apparato sanzionatorio), tuttora si reiterano come se nulla fosse successo. Stiamo vivendo gli effetti di una professione mai regolamentata e sempre bistrattata che non dovrebbero stupirci anche se, come addetti ai lavori, ci stupiscono ogni volta e l'intervento, se ci deve essere, deve essere forte, incisivo ed efficace e realmente performante per non replicare gli schemi disfunzionali di “istituzioni” già in essere.
Semplificando, gli aspetti che - attraverso l'istituzione di un Registro - secondo noi, andrebbero contemplati, in modo deciso ed incontrovertibile, in ossequio a principi di trasparenza, correttezza, competenza e, più in generale, di Etica professionale:
1)Controllo effettivo per impedire un accesso abusivo alla Professione;
2)Controllo effettivo sul mantenimento dei requisiti;
3)Previsione di sanzioni per violazione di norme relative all'accesso e all'esercizio della professione.
4)Per evitare la guerra dei poveri e lo “spargimento di sangue” delle vittime, cioè dei condòmini (che spesso e volentieri hanno occhio solo per il “prezzo”) è indispensabile istituire un tariffario nazionale, senza con questo compromettere professionalità e concorrenza, ma per dare valore ad entrambe.
5)Un codice deontologico per tutti gli Amministratori di condominio; un impianto di norme guida che dia pregnanza etica alle azioni di un Professionista a servizio, prima di tutto, delle persone.
A nostro avviso, più che un di Albo, (ove la sussistenza dell'albo garantisse maggiori tutele, sarebbe senz'altro un argomento a sostegno della sua vigenza, ma purtroppo così non è. Non vi è alcuna difesa sostanziale della categoria di turno, in quanto gravata da oneri che sempre più scoraggiano coloro che si affacciano alla vita professionale ed in particolare i giovani) e, considerando il panorama europeo attuale, in cui soffiano venti di cambiamento di cui non si può non tener conto, sarebbe più opportuno istituire un Registro a livello nazionale, dando seguito, forma e sostanza a quanto già previsto dalla più generica norma sulle professioni non regolamentate (L. 4/2013) e far leva fattivamente sul lavoro e l'impegno delle Associazioni, ognuna delle quali ha già un proprio Registro interno di Professionisti e vaglia (o dovrebbe vagliare) sui propri iscritti oltre ad essere garante di trasparenza nei confronti dei Condòmini. Le Associazioni dovrebbero diventare intermediari e coadiutori di un progetto di più ampio respiro, quale è quello di un Registro Nazionale. A loro volta, le Associazioni, garanti e “controllori” della categoria (e nondimeno dei Condomini), dovrebbero essere controllate senza con questo voler ridurre tutto a bieca burocrazia; ma sarebbe più opportuno e costruttivo che la creazione di un Registro si traducesse in un'opportunità di dialogo, confronto e cooperazione fattiva e costante tra Associazioni e Istituzioni.
L'iscrizione del Registro, a nostro avviso, dovrà essere rinnovata ogni anno e dovrà rispondere essenzialmente ad esigenze di trasparenza, correttezza e competenza.
ART. 71 bis Disp. Att. c.c. e D.M. 140/2014: una revisione necessaria
Nonostante l'apprezzabile passo avanti nella direzione del riconoscimento della professione di Amministratore di Condominio e di una regolamentazione della formazione di questa categoria, una rivisitazione e modifica dell'art. 71 bis Disp. Att. c.c. e del Decreto Ministeriale 140/2014 sono assolutamente necessarie.
Le maggiori criticità:
Art. 71 bis Disp. Att. c.c. (REQUISITI) 2 COMMA –
“I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile”.
Il fatto che un Amministratore interno possa non essere diplomato e possa evitare anche la formazione di base per essere abilitato all'esercizio della Professione è una stramberia per usare un eufemismo… un incredibile enorme paradosso insomma! Si riconoscono gli stessi obblighi, diritti e responsabilità ad un Condomino che potrebbe gestire tranquillamente un supercondominio o un condominio da 100 unità immobiliari senza che abbia la minima idea di cosa sia chiamato a fare. Non stiamo parlando di teorie, queste cose succedono molto più di quanto non si pensi! E noi, che di incontri con i Condomini ne abbiamo fatti diversi da nord a sud, abbiamo constatato – toccandola con mano - una realtà ai limiti dell'assurdo e la dilagante incoscienza ed ignoranza. Gli stessi condomini sono usciti da questi incontri sgomenti ed intimoriti (perché dell'esistenza di obblighi e soprattutto di responsabilità non ne avevano la benché minima contezza). “Sì, ma io gestisco gratis!” questo è quello che, da tanti, ci siamo sentiti rispondere, a voler significare che, gestendo gratis, non fossero tenuti ad ottemperare a norme imperative di legge!
Non si può non considerare che esiste anche questo!
A tanto si aggiunga (anche questo per esperienza diretta) che ci sono professionisti come avvocati, commercialisti ecc. che, esercitando la professione di Amministratori di Condominio, sostengono di essere “esentati” dagli obblighi formativi in virtù dell'appartenenza all'Albo o Ordine di turno.
Se ne vedono e sentono letteralmente di tutti i colori.
Una revisione necessita anche il D.M. 140/2014, in particolare l'art. 5:
“Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche”.
Questo significa che su 72 ore, 24 devono essere destinate ad esercitazioni pratiche. Anche questo aspetto, in virtù dell'esperienza maturata nei 9 anni di corsi in aula, andrebbe considerato, poiché la pratica in aula non funziona o almeno non è efficace per lo scopo a cui è destinata. Il mondo fuori dall'aula è un'altra storia e, a nostro avviso, sarebbe più efficace ed apprezzato un tirocinio, uno stage presso uno studio per avere una visione di insieme e per toccare con mano ogni aspetto della professione. In questo senso ci facciamo portatori di esigenze più volte manifestate nel corso di questi anni da parte dei futuri Amministratori di Condominio.
Ci preme sollevare inoltre che l'art. 5 di questo decreto disciplina allo stesso modo tre tipologie di corsi che hanno e devono necessariamente avere caratteristiche diverse tra di loro: Corsi di formazione base; Corsi di Aggiornamento; Corsi on line. Sul piano applicativo i dubbi sorti sono tanti. Tra questi: come possiamo ottemperare alla previsione di 24 ore di esercitazioni pratiche in un corso on line? un corso di formazione periodica di 15 ore può essere articolato in moduli? E questi moduli possono essere “assemblati” dal professionista al fine del raggiungimento di 15 ore di corso, dandogli in questo modo l'opportunità di ampliare argomenti in cui non si sente particolarmente ferrato? Non sarebbe forse più opportuno parlare di crediti formativi, dando a ciascun evento formativo un riconoscimento ai fini della formazione periodica? Anche rispetto a questo punto, a nostro modesto avviso, ci si dovrebbe concentrare più sulla sostanza che sulla forma, nel senso che un momento formativo (al di là dell'”etichetta” che si vuole dare: seminario, workshop, corso, convegno) che ha come scopo quello di formare e dare valore aggiunto al professionista, dovrebbe essere riconosciuto come tale. E l'esame finale di un corso di aggiornamento se non viene superato che implicazioni ha? Come bisogna comportarsi? Farlo rifare ad oltranza finché non si supera? E come bisogna comportarsi con quei professionisti che negli anni precedenti non hanno ottemperato agli obblighi di formazione periodica? La norma non fa alcun riferimento al “recupero” di anni precedenti (cosa che non abbiamo mai voluto fare, perché ci è sembrata una forzatura, ma c'è qualcuno che lo fa); come dobbiamo comportarci? Ancora: “Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale”. L'anno formativo decorre dal 09 ottobre all'08 ottobre di ogni anno o piuttosto si tratta di “anno solare” e quindi dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno?
In sintesi, i dubbi sono tanti ed ogni tipologia di corso, proprio per le sue specificità, dovrebbe avere una propria specifica regolamentazione.
L'altra criticità: Chi può erogare la formazione per gli Amministratori di condominio? Attualmente chiunque. Non ci sono paletti, non ci sono regole. È necessario un intervento stringente che limiti il raggio d'azione contemplando quelle realtà che hanno determinati requisiti e che da anni lavorano in questo specifico settore, cercando di trasferire serietà e competenza.
La rivoluzione è assolutamente necessaria e ci sarà un importante lavoro da fare con il contributo concreto e costruttivo di tutti.


© RIPRODUZIONE RISERVATA