Dalle Associazioni

Legge sugli affitti ancora valida ma manca il sostegno al mercato

di Saverio Fossati

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

Si è svolto ieri il convegno organizzato da Asppi per il ventennale della legge 431/98, istitutiva dell’attuale regime degli affitti abitativi. Si sono confrontati operatori, centri studi, agenzia delle Entrate, deputati e Associazioni.
A introdurre il convegno, dopo i saluti del Comune di Bologna, è stato Alfredo Zagatti, presidente di Asppi e uno dei “padri” della norma: nel sottolineare che in questi vent’anno la norma è rimasta praticamente inalterata, a testimonianza della bontà della sua struttura originale, Zagatti ha evidenziato ciò che manca: «con il passaggio dall'ICI all'IMU sono state falcidiate le agevolazioni garantite a livello locale. Gli stessi ritardi nel rinnovo della Convenzione Nazionale e il conseguente ritardo nel rinnovare gli accordi locali hanno in molti casi determinato l'obsolescenza di questi strumenti o il permanere in alcune città di valori incoerenti che hanno spiazzato i contratti concordati. Oggi siamo in una fase nuova- ha detto Zagatti -; il processo di rinnovo degli accordi sta avvenendo in tutta Italia, nuove responsabilità sono state assegnate alle Associazioni non solo nella fase di predisposizione degli accordi, ma anche della attestazione della regolarità dei contratti e questo non potrà che aiutare come sta aiutando ad indirizzare le agevolazioni verso chi ne ha diritto» (per la relazione completa cliccare qui ).
Tommaso Foti, deputato di Fd’I, ha ricordato che la 4341 era nata in un momento di grande depressione delle locazioni e l’equo canone era visto come una bandiera politica. «Vero che in 20 anni non è cambiata molto, segno che era una legge di sistema e non di passaggio - ha spiegato Foti - Ma avevamo anche altre ambizioni. Oggi abbiamo 8 milionid per il reddito di cittadinanza mentre forse si sarebbe potuto abbassare la pressione fiscale sugli immobili e aumentare il fondo affitti previsto dalla 431. Oggi si compra la casa per i figli? Ma questi non lavoreranno lì, molto probabilmente. E perché pagare l'Imu se la casa è già sotto sfratto?». E ha evidenziato che i provvedimento a orologeria, come la cedolare sui negozi, non aiutano: «Dobbiamo sgombrare l'idea che sia sempre tutto a tempo, così il cittadino potrà fare i suoi progetti».
Andrea De Maria, deputato Pd, ha spiegato che «Il mercato è sempre più di piccoli proprietario: il 57% dei locatori milanese possiede, oltre a quello in cui abita, un solo altro alloggio che viene affittato. Non c'è un soggetto forte (proprietario) e uno debole (inquilino), ambedue vanno tutelati e aiutati. Occorre intervenire sul patrimonio edilizio esistente, alcuni centri storici hanno aree di degrado anche peggiori che in periferia». E sugli affitti commerciali ha affermato che «Essenziale il commercio di vicinato per la riqualificazione urbana, con patti tra associazioni del commercio ed enti locali per favorire l'affitto commerciale. Occorre poi un rilancio dell'Erp: a Bologna ci saranno 1000 nuovi alloggi. Ma è una riflessione da fare in generale, anche con convenzioni pubblico-privato. Dove mettono le risorse per contrasto alla povertà? Concentrarsi sul reddito di cittadinanza è stato un errore e con le stesse risorse si potevano fare azioni più articolate, anche per gli affitti».
La seconda parte del convegno ha visto i contributi dei centri studi: il primo a intervenire è stato Gianni Guerrieri, diretto dell’Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio: dalle slide presente (per vederle cliccare qui ) è emersa la crescita dei contratti a canone concordato e delle compravendite, mentre crescono poco i contratti di locazione nel triennio 2015-2018..
Secondo Mario Breglia di Scenari Immobiliari va invece portato alla luce quello che non si vede: l'analisi dei flussi delle locazioni di questi anni, tutti in aumento, ci dice anche che aumentano le locazioni più delle compravendite: il trend più lungo (che è anche europeo). Il mercato delle compravendite è leggermente cresciuto ma destinato a essere sempre più residuale. I prezzi sono scesi del 30% in 10 anni e i mutui sono a tassi bassissimi ma il numero di compravendite è sostanzialmente stabile. «Questo - spiega Breglia- perché c'è una tendenza globale del modo di abitare verso la locazione. Motivazioni: siamo più poveri, specialmente i figli (200mila all'anno all'estero e 20mila che tornano) a basso reddito; l'incertezza del lavoro e del luogo; l'incertezza della famiglia e del luogo di consolidamento: il 50% dei matrimoni non supera i 10 anni; l'atteggiamento nei confronti dell'abitare, che è di mobilità (nostra la ricerca “la casa taxi”) e di uso transitorio, che si scontra con tutte le rigidità che abbiamo visto prima. Cercare un inquilino bianco, ricco che se ne va quando voglio io è un non-mercato che non corrisponde a nessuna domanda». C'è una domanda reale di famiglie in grado di spendere almeno 500 euro/mese per un bilocale - ha proseguito Breglia - : sono almeno 2 milioni di famiglie, di cui 1 milioni immigrati tra il 2001 e i 2011, ½ milioni di lavoratori/studenti e ½ milioni di giovani che vorrebbero uscire di casa.
Gli investitori istituzionali sono distrutti (enti, banche, assicurazioni) dopo il 1970, ora la proprietà è in mano ai piccoli. Eppure l'investimento nella residenze a reddito era il 5% 10 anni fa, ora è il 15% da parte dei grandi investitori istituzionali mondiali: ora rende il 2-3% stabile nel tempo e di questi tempi è interessante. Nella maggior parte dei Paesi si recuperano i centri storici». Tutto questo si può fare anche in Italia? Sì., risponde Breglia: «L'Ad di Hines dice che non servono solo case in affitto ma che rispondano alle esigenze: alloggi comodi e accoglienti per gli studenti, agli anziani l'assistenza che non li isoli, alle giovani coppie il coworking e servizi in sharing, faremo 5mila abitazioni in blocchi da 200 abitazioni ciascuno che si distingua o come case costruite in modo industriale e con i servizi, questo il vero passaggio culturale: trasloco, manutenzione, servizi.
Due i problemi: troppa burocrazia e vincoli e pressione fiscale».
La 431 è stato - ha detto Daniele Barbieri, segretario generale del Sunia - l'ultimo atto di un processo che ha avuto la sua organicità: «È stata la chiusura di quel periodo, dopo il sostanziale fallimento dell'equo canone. La contrattazione collettiva è stata un'innovazione importante. Ha funzionato? No, perché sono mancati gli interventi strutturali, anzitutto il fondo di sostegno alle locazioni, ormai azzerato. Poi è mancato lo sviluppo dell'Erp, anch'esso esaurito. Così il mercato privato era rivolto anche a famiglie la cui destinazione doveva invece essere l'Erp, non solo: Federcasa ha detto che negli ultimi 10 anni sono stati venduti 150milionia alloggi Erp senza che venissero sostituiti. Nel frattempo sono stati smobilitati i grandi patrimoni immobiliari, senza che venissero sostituiti con il social housing». Manca quindi - ha proseguito Barbieri - un ragionamento complessivo sul mercato delle locazioni:«La 431 prevede la contrattazione collettiva ma è asimmetrica: se il concordato non piace, la proprietà affitta a mercato. L'inquilino non ha questa possibilità.
Se si vuole intervenire occorre trovare un meccanismo di riequilibrio del potere contrattuale, come avviene nei Ccnl, dove il datore di lavoro non ha la possibilità di sottrarsi all'accordo. Ma servono anche altre cose: mancano ancora accordi territoriali in città importanti. E poi analisi per capire se il concordato funziona nelle città. E serve un osservatorio centrale, i ministeri non se ne curano. Le agenzie per le locazioni, se sviluppate, potrebbero dare le garanzie che chiedono i proprietari e aiutare a riqualificare il patrimonio. Ci sono gli investitori istituzionali ma c'è anche bisogno di un piano di rilancio del mercato delle locazioni, per mantenere almeno quel poco di locazioni della grande proprietà che oggi rimangono. Non si capisce perché sia esclusa dalla cedolare, per noi va rivendicata e giustamente».
Ultimo intervento quello di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia: 
«Il concordato funziona se tutti i suoi elementi viaggiano insieme: il tema fiscale, per esempio: bene la cedolare del 21% ma è stato poco dopo tradito il patto introducendo l'Imu. Poi tentativi di limitare gli effetti con la riduzione Imu-Tasi del 25% che alcuni Comuni fingono di prevedere come scelta autonoma. Poi c'è l'incertezza sulla cedolare al 10%». Certo, ha proseguito Spaziani Testa, ci sono grandi difficoltà a intervenire normativamente: «l’Osservatorio e le agenzie per la casa mi trovano freddo, le associazioni stanno facendo molto. Bisogna lavorare perché gli investitori istituzionali siano messi in grado di agire». Spaziani Testa è poi passato al tema degli oggetti commerciali: «Sul commerciale: non ha più senso difendere la legge 392/78, non tutela i potenziali inquilini né la società, né i centri storici».
Alfredo Zagatti ha poi tirato le fila del convegno: «Non ho mai pensato che sulla 431 dovesse gravare il peso delle politiche abitative. Certo si può intervenire eliminando la distinzione tra Ata e non per il concordato. Ma sulle politiche abitative abbiamo una frontiera su cui mobilitare le energie, e questo sarà il primo ruolo delle associazioni.
E l'area di condivisione degli obiettivi è molto ampia: distillare gli obiettivi è compito delle maggiori organizzazioni».


© RIPRODUZIONE RISERVATA