Dalle Associazioni

Per ARCO l'agente immobiliare e l'amministratore non sono compatibili.

di Francesco Schena (Presidente nazionale ARCO)

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Da più parti, si discute, anche in maniera divergente, sul tema dell'incompatibilità o meno tra la professione di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio per gli effetti che ne deriveranno dall'approvanda legge europea 2018.
L'art. 2 del DDL in argomento, a seguito degli emendamenti di seconda lettura, prevede l'incompatibilità dell'esercizio dell'attività di mediazione con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.
Nonostante quello che – a parere di ARCO – risulti molto chiaro, in questi giorni numerosi rappresentanti di associazioni di categoria si stanno spendendo per la compatibilità, perorando una interpretazione assolutamente forzata quanto infondata.
A parere di chi scrive, svolgere l'attività di amministrazioni condominiali in forma di lavoro autonomo non significa erogare servizi ma, sicuramente, prestare un'opera intellettuale nell'ambito di un contratto di mandato. A sostegno di questa tesi, si può ricordare che:
 L'articolo 2229 c.c. stabilisce come spetti alla legge determinare quali siano le professioni intellettuali il cui esercizio è da subordinare all'iscrizione in appositi albi o elenchi con la conseguenza che non occorre l'esistenza di un albo o un elenco per qualificare una professione come “intellettuale”. Quindi, anche senza un Albo o un Registro, l'amministratore è un professionista intellettuale;
 Secondo la legge n. 4/2013 perché si discorra di professione intellettuale non occorre essere riuniti sotto l'egida di un Ordine o un Albo e il MiSE, proprio per effetto di questa legge, riconosce le associazioni “professionali” degli amministratori di condominio prevedendo, addirittura, appositi modelli di certificazione della qualità. Quindi, l'amministratore di condominio è un professionista intellettuale, almeno secondo la legge 4/2013 e secondo il MiSE;
 Secondo il fisco l'amministratore è un lavoratore autonomo che subisce la ritenuta del 20% perché non esercita attività di impresa. Ma non solo. Anche se l'attività viene svolta da società, queste non subiscono la ritenuta del 4% perché non erogano servizi in appalto e, pur producendo un reddito d'impresa, l'attività in sé resta svolta in seno ad un rapporto di mandato e non di appalto. Dunque, per il fisco, l'amministratore è un professionista intellettuale;
 Secondo il D.M. n. 140/2014, l'amministratore deve osservare il rispetto della formazione professionale, anche periodica. Dunque, per il Ministero della Giustizia, l'amministratore di condominio è un professionista intellettuale;
 Secondo il raggruppamento Istat delle professioni quella dell'amministratore di condominio rientra nel terzo grande gruppo delle “Professioni Tecniche”, come professione nell'organizzazione e amministrazione, categoria “Contabili e assimilate”, al codice 3.3.1.2.3. Dunque, anche per l'Istat l'amministratore di condominio è un professionista intellettuale;
 L'amministratore può assicurarsi per la responsabilità civile professionale e risponde non più per la diligenza del buon padre di famiglia ma per imperizia e negligenza professionale. Quindi, anche su questo piano, l'amministratore di condominio è un professionista intellettuale;
 Secondo l'art. 2238 c.c., se l'esercizio della professione costituisce elemento di una attività organizzata in forma di impresa, si applicano “anche” le disposizioni del titolo II. Tuttavia, la libera professione non è impresa, tanto che al chirurgo titolare di una clinica si applica la disciplina dell'imprenditore in quanto titolare della clinica, ma quella del libero professionista per quanto concerne l'attività medica. E questo vale anche per le società che svolgono attività di amministrazione condominiale;
 La norma UNI 10801:2016 definisce quella dell'amministratore come attività professionale e non di impresa di servizi. Quindi, ci si può certificare come professionista intellettuale;
 Il fatto che l'incarico di amministratore possa essere assunto da un condomino interno senza requisiti non basta a sostenere che gli amministratori che svolgono l'attività in via professionale non siano professionisti intellettuali. Il nostro ordinamento, per talune circostanze, consenti al privato cittadino di difendersi davanti al Giudice senza il patrocinio di un avvocato: questo non fa di lui un avvocato e questo non cambia la qualità di professionista intellettuale dell'avvocato;
 Se l'amministratore volesse iscriversi alla CCIAA, questo non gli sarebbe consentito perché, pur non avendo un Ordine/Albo, secondo la legge camerale rimane un'attività professionale intellettuale;
 Secondo giurisprudenza granitica, l'amministratore di condominio svolge un mandato con rappresentanza e questo non può coincidere con l'erogazione di servizi che, invece, risulterebbe collocata nella antagonistica posizione di appaltatore;
 Se l'amministratore volesse qualificarsi come esperto, può avanzare domanda di iscrizione al Ruolo dei Periti e degli Esperti delle CCIAA come libero professionista intellettuale;
 E in quale settore merceologico svolge la sua attività professionale l'amministratore? In quello immobiliare, codice Ateco 68, esattamente quello degli agenti immobiliari.
Pertanto, secondo ARCO, quella dell'amministratore di condominio è una professione intellettuale e giammai un'impresa che eroga servizi con la conseguenza – piuttosto palmare – che allo stato dell'arte del DDL, la professione di agente immobiliare è incompatibile con quella di amministratore di condominio.
Si badi bene, si tratta giammai di una posizione ideologica – nessuna contrarietà in punto di principio - ma di una mera interpretazione della norma che, per far venire meno l'incompatibilità, andrebbe modificata rispetto all'ultima versione licenziata. Al contrario, di posizione ideologica e di favore, invece, si tratterebbe nel caso si sostenesse il contrario senza addurre una articolata motivazione.
Ad ogni buon conto, ARCO sottoporrà un articolato interpello al MiSE affinché chiarisca il dubbio interpretativo.


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