Quotidiano del Condominio

  • 08 Apr 2014
  • Mansarda e sottotetto, tutte le regole per utilizzarli

    Ivan Meo e Angelo Pesce
  • Fonte: Consulente Immobiliare

    In seguito alla crisi economica molti abitanti provano a riconvertire e ottimizzare nuovi spazi da affittare. Vecchie soffitte vengono sfruttati come soppalchi e i sottotetti diventano spesso mansarde.
    Tutte le regioni disciplinano, anche se in maniera disomogenea, la materia relativa al "recupero sottotetti", ma buona parte della normativa regionale contrasta la regolamentazione urbanistica comunale, che fissa precisi standard edilizi creando degli effetti dirompenti anche sotto l'aspetto paesaggistico. Apparentemente la questione sembra facile in quanto bisogna capire se il recupero dei sottotetti rientra nel concetto di "ristrutturazione" oppure si tratta di "nuova costruzione". Le varie norme del Testo Unico, dei decreti ministeriali e le normative regionali, si pongono spesso in conflitto fra loro creando un ginepraio normativo inestricabile.
    Si è quindi concretizzata una prassi: costruire un nuovo piano dove esistevano semplici "camere d'aria" sotto il tetto. In tal caso non si potrebbe parlare di "recupero" in senso tecnico perché non si rende più abitativo un locale esistente, ma si sopraeleva un piano non esistente nell'originario progetto. Altro escamotage: costruire nuovi palazzi, con camere d'aria sottotetto non computate negli indici urbanistici, con strutture predisposte per essere rimosse per poter creare futuri locali qualora le norme regionali prevedevano tali opportunità.
    Il caso che la Corte di Cassazione ha recentemente affrontato riguarda la realizzazione di una mansarda mediante il recupero del sottotetto precedentemente condonato. Ma prima di analizzare la sentenza sarebbe opportuno porre alcune distinzioni tra i due manufatti.

    Sottotetto e mansarda: analogie e differenze
    In base a quanto stabilito dalla sentenza della Cassazione in esame, il sottotetto adibito a stenditoio-magazzino, anche se di proprietà esclusiva, non può cambiare destinazione d'uso ed essere trasformato in mansarda (cioè locale abitabile), se il regolamento condominiale lo vieta espressamente. Il locale sottotetto, infatti, nel caso di specie risulta appartenere alla categoria catastale C/2, cioè magazzini e locali di deposito ed è così destinato oltre che a stenditoio (come tra l'altro previsto dal regolamento condominiale); ed è proprio a tali disposizioni che la Corte fa riferimento: «le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto, possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini».
    In ragione di ciò, il sottotetto non può essere adibito a mansarda, pur se di proprietà esclusiva. Ma analizziamo le due tipologie, confrontandone le peculiarità e le differenze.
    Il sottotetto
    Viene chiamato sottotetto lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano del fabbricato. Questo spazio è generato dall'angolo concavo fra le due falde inclinate del tetto e non comporta uniformità volumetrica, in quanto presenta zone dalla volumetria più cospicua, in corrispondenza della parte centrale del tetto, e zone meno fruibili, dove la falda del tetto scende sotto l'altezza di 1,80 m.
    Per la natura e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, il sottotetto, di norma, non è destinato a soddisfare esigenze abitative ma, costituendo un volume tecnico, può essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti di servizio dell'intero fabbricato (si pensi, a titolo esemplificativo, ai vecchi edifici in cui questi locali venivano utilizzati per ospitare centrali termiche condominiali o cisterne per l'acqua), oppure come stenditoio o magazzino di uso comune al condominio.
    Sul piano strutturale va rilevato che il sottotetto, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e dell'esistenza o meno di finestre, si distingue in: "camera d'aria", e cioè vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose, e destinato essenzialmente a preservare l'ultimo piano dell'edificio dagli agenti atmosferici; "soffitta", ossia vano inabitabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio ecc.; e "mansarda", e cioè locale abitabile.
    Il piano sottotetto è da considerare utilizzabile (e quindi da conteggiare come superficie utile lorda) quando l'altezza netta interna misurata dal piano del pavimento alla linea di colmo o comunque nel punto più alto, all'intradosso del solaio, è superiore al 1,50 m. Perché l'utilizzo del sottotetto possa destinarsi alla regolare permanenza di persone e quindi trasformarsi a tutti gli effetti in abitazione, le leggi nazionali fissano due parametri di base:
    -altezza minima dal pavimento: non deve essere inferiore a 2,7 m. per locali a uso soggiorno e a 2,4 m. per i locali di servizio (come i bagni e i corridoi); se nel locale vi sono altezze inferiori, questi spazi vanno impiegati come armadi o ripostigli;
    -rapporto areoilluminante (RAI): il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre non deve essere inferiore a un ottavo (deve garantire luminosità e ricambio d'aria sufficiente).
    Infatti, affinché una casa abbia il certificato di agibilità, che garantisca in buona sostanza la salubrità, la sicurezza, l'igiene e il risparmio energetico degli ambienti, deve possedere una serie di requisiti minimi fra cui quello dell'illuminazione naturale e della ventilazione naturale (con possibilità di apertura di finestre o lucernari che ne garantiscano i corretti rapporti aeroilluminanti), i requisiti di urbanizzazioni primarie (collegamento con acqua, gas, luce, fogna), oltreché prevedere le opere di isolamento termico per contenere i costi energetici della futura abitazione (figura 1) .
    Ricordiamo che il recupero dei sottotetti permette la creazione di nuove unità abitative senza realizzare nuovi immobili e contribuisce al riutilizzo di molti volumi presenti soprattutto nei centri storici. In tal senso, diverse regioni nel corso degli anni hanno emanato normative finalizzate al recupero abitativo dei sottotetti diversificandosi sui requisiti necessari e sulle procedure da seguire. Queste differenze fra regolamenti regionali, oltreché con la normativa nazionale, favorite anche dall'approvazione dei vari Piani casa varati sulla base di intese Stato-regioni per il rilancio del comparto edilizia e urbanistica, presentano comunque la finalità comune di favorire il recupero dei sottotetti a fini abitativi, per agevolare l'incremento delle unità immobiliari e il recupero di ambienti spesso inutilizzati.
    Va precisato che per il recupero abitativo di un sottotetto, oltre che rispondere ai requisiti previsti dalle normative regionali è importante conoscere anche l'appartenenza dello stesso; può appartenere, anche da un atto di proprietà, all'intero condominio e in tal caso:
    •è collegato da scale condominiali;
    •è impiegato dai condomini per ospitare impianti comuni quali caldaia, centralina impianto Tv ecc., o come locale deposito o stenditoio;
    •è un ampio vano autonomo.
    Al contrario può appartenere, da un esplicito atto di proprietà, al titolare dell'appartamento sottostante (e quindi al singolo condomino) e in tal caso:
    •non è collegato da scale condominiali;
    •non è impiegato da tutti gli altri condomini;
    •non ha le caratteristiche per poter essere un appartamento autonomo;
    •ha, quale funzione principale, quella di isolare termicamente e dall'umidità, il piano sottostante.
    In tal caso, il proprietario del sottotetto ha il diritto di trasformare tale bene da unità immobiliare non abitabile (per esempio soffitta o ripostiglio) a unità abitativa, previa autorizzazione dell'Ente pubblico competente, ove la legislazione regionale, in tema di urbanistica concorrente con quella statale, autorizzi una siffatta modificazione di destinazione d'uso. Una volta ottenuti tutti gli atti autorizzativi di carattere urbanistico e quelli civilistici di prova della proprietà del sottotetto, e accertata l'assenza di divieti previsti da regolamento contrattuale condominiale, ove ne sussistano tutti i presupposti, il proprietario del sottotetto può trasformarlo in mansarda.
    Nel caso di specie, la sentenza ne vieta la trasformazione a uso abitativo, pur se di proprietà esclusiva, a causa appunto di espliciti divieti previsti dal regolamento condominiale.

    La mansarda
    Con il termine mansarda identifichiamo lo spazio sottotetto con caratteristiche tali da consentirne la permanenza prolungata di persone. Il locale si ricava tramite una particolare disposizione della falda del tetto: una pendenza normale nella parte più alta e centrale (ossia la parte del colmo), una pendenza più inclinata, quasi verticale, nella parte più perimetrale (zona di gronda). L'apporto aeroilluminante per questi ambienti è garantito dalle finestre poste nel tratto inclinato del tetto (o lucernari), che possono presentarsi anche sottoforma di abbaini (finestre verticali).
    La superficie complessiva della mansarda risulta ampia, come gli appartamenti sottostanti, ma la superficie effettivamente calpestabile è notevolmente ridotta, in quanto lo spazio effettivamente fruibile, anche per il regolare camminamento delle persone, si interrompe lì dove le altezze sono piuttosto ridotte (al di sotto di 1,80 m) (figura 2) .
    La mansarda può essere la parte superiore di un'abitazione monofamiliare e quindi può contenere solo qualche ambiente aggiuntivo rispetto al resto della casa, oppure costituire un vero e proprio appartamento a sé stante facente parte di un condominio. In tal caso, deriva di solito dalla trasformazione a uso abitativo di un sottotetto e quindi il risultato di una ristrutturazione dei locali solitamente adibiti a deposito o vano tecnico. La trasformazione crea un vero e proprio appartamento dotato di tutti i confort e i servizi necessari, con soluzioni e recupero degli spazi legati proprio alle caratteristiche intrinseche della mansarda stessa.
    La ridotta fruibilità degli spazi, infatti, può considerarsi uno degli svantaggi dell'abitare in mansarda; quando si progettano appartamenti in spazi mansardati o come in questo caso nel sottotetto, il principio da tenere assolutamente presente è quello della razionalizzazione e dello sfruttamento intelligente degli spazi. Solitamente tali superfici sono caratterizzate da un ribassamento della soffittatura inclinata, a seguire la pendenza del tetto, quindi alcune zone restano poco sviluppate in altezza e apparentemente inutilizzabili perché difficilmente calpestabili.
    In realtà questi sono proprio quegli spazi che andrebbero sfruttati al meglio: in fase di progettazione possono prevedersi armadi a muro, oppure arredi su misura che facciano da contenitori, per riporre oggetti, vestiti e biancheria, cioè tutte quelle cose che solitamente occupano ogni angolo libero di un appartamento tradizionale. Nel sottotetto si tratta proprio di angoli da riempire e da rendere assolutamente funzionali: scaffali, librerie basse che sfruttano l'orizzontalità, armadi bassi e lunghi, cassepanche, armadi a muro provvisti di scaffali o di appendiabiti sono gli arredi che possono trovare spazio in tali aree più basse del normale. Ma lì dove la falda del tetto inizia ad abbassarsi, vi è un'altra soluzione di reimpiego dello spazio: posizionare un divano o un letto, impiegati solo da seduti o sdraiati, un modo intelligente per sfruttare al meglio gli spazi angusti creati dalla scarsa altezza.

    Un altro svantaggio che potrebbe comportare il vivere in mansarda è legato al clima: essendo un ambiente posto immediatamente sotto il tetto è vincolato alle condizioni climatiche esterne, molto freddo in inverno e molto caldo in estate. Svantaggio che può comunque essere risolto con interventi specifici in grado di assicurare il massimo confort abitativo. Importante è il sistema copertura che, oltre alla stabilità strutturale, deve garantire la tenuta all'acqua e agli agenti esterni rivenienti dalle condizioni atmosferiche, la protezione termoacustica, la resistenza al fuoco, il controllo termoigrometrico; quest'ultimo ha la funzione di evitare la formazione di condensa sulla superficie intradossale della copertura o al suo interno.
    Per garantirsi un miglioramento del confort negli spazi sottostanti il tetto, ipotizzando l'impiego di coperture ventilate, è importante il potenziamento degli effetti della micro ventilazione attraverso accorgimenti progettuali ad hoc: la ventilazione sottotetto (o solaio aerato) e la ventilazione sottomanto o tetto ventilato (tabella 1) .
    La tecnologia del tetto ventilato è certamente in grado di garantire maggiore confort abitativo, date le sue prerogative dal punto di vista termico, tuttavia prevede costi all'incirca raddoppiati rispetto ad un tetto caldo (costruito con un normale coibente); inoltre, la realizzazione deve essere quanto mai accurata per garantirne la corretta efficienza.

    Importante è anche assicurare il corretto isolamento delle pareti perimetrali attraverso un isolamento "a cappotto" (esterno o interno), nel caso le stesse non presentassero già un adeguato isolamento (per esempio il classico muro a cassetta, costituito da due pareti separate fra loro da un'intercapedine e da un materiale isolante; l'intercapedine di solito presenta una camera d'aria che facilita l'eliminazione di umidità e vapore, favorendo una corretta traspirazione della parete). All'atto della trasformazione del locale sottotetto in mansarda, ci si deve necessariamente adeguare alle normative vigenti in materia, seguire il corretto iter procedurale e assicurarsi, nel caso di un condominio (così come nel caso di specie), che non vi siano, nel regolamento condominiale, particolari divieti al cambio di destinazione d'uso. Nella tabella 2 qualche suggerimento sull'iter da seguire.

    Il recente orientamento della Cassazione
    Passando ora ad analizzare il caso di specie, nei primi due gradi di giudizio, sia il Tribunale sia la Corte di Appello avevano dato il via libera alla trasformazione del sottotetto in quanto il cambio di destinazione non poteva considerarsi una operazione vietata, anche perché la legge regionale, nella fattispecie analizzata, favoriva il recupero a fini abitativi dei sottotetti. Inoltre i Giudici si sono anche basati sulla «intrinseca destinazione abitativa delle mansarde», come previsto dalla L.R. Lombardia 15/1996 che poneva il solo vincolo di non alterare la volumetria. Ma la Cassazione, con la sent. n. 24125 del 24 ottobre 2013 ribalta completamente l'esito del giudizio espresso dai precedenti enti giudicanti esprimendo i seguenti principi.
    Il regolamento contrattuale può vietare le modifiche alla destinazione d'uso
    Tutte le norme contenute nei regolamenti condominiali di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini. Questa è una prerogativa qualificante solo per le clausole contenute nel regolamento contrattuale, che per essere valide, avranno bisogno di una preventiva accettazione da parte di tutti i condomini. La legittimità e vincolatività di tali clausole è stata prevista dalla giurisprudenza. Proprio per questo, secondo la Cassazione, la decisione della Corte di merito non ha tenuto conto dell'intero contenuto della clausola contrattuale «il cui spirito è volto a imporre a ciascun condomino il rispetto della destinazione naturale dei locali di proprietà esclusiva». Quindi è inevitabile che il recupero del sottotetto, precedentemente adibito a stenditoio-magazzino, mediante una trasformazione in mansarda in stile bohèmienne rappresenta una modifica della destinazione d'uso. Quest'ultima, precisa la Cassazione, si identifica con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e non con l'utilizzo che ne fa in concreto il soggetto che lo impiega. Per tali motivi la nozione di "uso urbanistico" è correlata alla tipologia strutturale dell'immobile, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto agli atti autorizzatori e/o pianificatori.

    Prevale la destinazione catastale
    Nel rogito notarile, l'unità interessata alla ristrutturazione, era descritta locale rustico, (categoria catastale C/2, magazzini e locali di deposito). I giudici di Merito si erano basati invece sulla destinazione abitativa, considerando solo la «potenziale vocazione delle mansarde a essere abitate». Invece la Cassazione, nella sua motivazione, richiama la destinazione catastale quale elemento scriminante nell'individuazione della destinazione, soprattutto quando le variazioni sono oggetto di espresso divieto previsto dal regolamento condominiale contrattuale.

    Il condono edilizio non incide sui rapporti privatistici
    Anche se vi è stato un precedente condono edilizio, quest'ultimo non può derogare quanto previsto dal regolamento condominiale di tipo contrattuale, che espressamente vieta le innovazioni senza il consenso di due terzi dei proprietari esclusivi del fabbricato. La regolarizzazione della costruzione, opera sul solo piano pubblicistico, ma non può incidere nelle controversie fra privati. Il condono non può pregiudicare i diritti dei terzi.

    La legge regionale non prevale sul regolamento di condominio
    Nel caso di specie la L.R. 15 del 15 luglio 1996, disciplina il recupero a fini abitativi dei locali sottotetto. Su questo aspetto i condomini facevano notare che la norma regionale poteva limitarsi a disciplinare il cambio di destinazione degli immobili dal punto di vista urbanistico e amministrativo ma non poteva autorizzare la realizzazione di opere che sarebbero contrarie al regolamento di condominio di origine contrattuale. Infatti i Supremi giudici confermano tale assunto: la legge regionale può disciplinare solo in ambito urbanistico il recupero dei sottotetti ma non può introdurre delle deroghe al regolamento di condominio di natura contrattuale.
    Il recupero di sottotetto fra nome regionali e nuova disciplina condominiale
    A livello condominiale, sono state apportate modifiche dalla Riforma del Condominio in termini di proprietà del sottotetto (si veda il confronto tra vecchie e nuove norme) .