Risparmio Energetico e Tecnologie

Per costruire nuovi parcheggi basta la maggioranza qualificata

di Edoardo Valentino

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

Con la sentenza numero 15533/15 del 23 luglio 2015 la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha esposto un importante principio di diritto condominiale.
In particolare detta decisione verte sulla deliberazione in assemblea condominiale dei lavori edili necessari alla costruzione di parcheggi condominiali ai sensi della legge 122/1989 (la cosiddetta Legge Tognoli).
Il caso
Con atto di citazione una condomina citava in giudizio il proprio condominio e tutti gli altri comproprietari chiedendo l'annullamento di una delibera assembleare con la quale lo stabile aveva deciso la costruzione di una serie di autorimesse che erano state “ricavate dal terrapieno eretto a ridosso del muro di recinzione ed all'interno del complesso”.
In particolare sosteneva che la costruzione di detti garage avrebbe costituito un pregiudizio alla stabilità e al decoro degli immobili posti all'interno del condominio.
Si precisa che il condominio in oggetto era costituito da una serie di villette a schiera collegate tra loro da parti comuni e separate dalla via pubblica con un muro condominiale.
In buona sostanza l'attrice aveva chiesto la dichiarazione di nullità della delibera assembleare e l'accertamento della illegittima costruzione delle autorimesse.
Nella sentenza di primo grado il Tribunale di Bologna aveva rigettato tutte le domande dell'attrice, affermando che la costruzione dei garage era stata realizzata secondo i criteri della legge 122 del 1989 e quindi era assolutamente conforme alla disciplina vigente.
Affermava inoltre, il Tribunale, la validità delle delibere assembleari che avevano disposto la costruzione delle strutture, stante la circostanza che l'articolo 9 della legge Tognoli disponeva che “le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile”, ossia deliberazioni a maggioranza relativa degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Secondo i Giudici di primo grado, infatti, era sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 comma II del Codice Civile dato che l'intervento edilizio non aveva comportato né un mutamento della destinazione del bene o cagionato un problema strutturale allo stabile, né aveva lo stesso cagionato un pregiudizio estetico, essendo stata ricostituita la vegetazione che ricopriva il terrapieno prima dei lavori.
In ragione delle predette argomentazioni il Tribunale di Bologna aveva rigettato le domande dell'attrice e confermato la validità delle delibere assembleari e la conformità dei lavori edilizi alle norme vigenti.
A seguito del giudizio di primo grado la condomina aveva proposto appello presso la Corte d'Appello di Bologna, sostanzialmente chiedendo ai giudici un riesame sulle stesse argomentazioni esposte in primo grado.
Anche in sede di appello, tuttavia, i giudici rigettavano le domande della condomina, dando ragione al condominio, confermando l'applicabilità della legge Tognoli e di conseguenza la validità delle delibere condominiali approvate con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma II del Codice Civile.
Come ultima istanza, la condomina proponeva ricorso in Cassazione affermando che le opere in oggetto avevano reso alcune parti comuni inservibili all'uso e al godimento dei condòmini, che i garage alteravano il decoro architettonico dello stabile, che il condominio non avrebbe potuto edificare le strutture con la procedura (semplificata) di cui alla Legge Tognoli e che la costruzione delle autorimesse avesse soppresso dei posteggi di natura condominiale.
La decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione ha rigettato tutti e quattro i motivi di doglianza della ricorrente e ha chiarito in maniera incontrovertibile un principio in materia di diritto condominiale: la costruzione di autorimesse costituisce esattamente l'oggetto per il quale la legge Tognoli era stata deliberata.
Detta legge, rubricata “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate” mirava a facilitare la costruzione di parcheggi mediante l'introduzione di permessi edilizi gratuiti e procedure semplificate.
Un esempio di questa procedura semplificata risiede nella previsione dell'articolo 9 di detta legge, che consente ai condomini di deliberare l'intervento con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma II.
Secondo la Cassazione quindi la costruzione delle autorimesse è valida se deliberata con le predette maggioranze, se non pregiudica la solidità strutturale dello stabile e il diritto dei singoli condòmini all'uso delle aree comuni.
Inoltre la Suprema Corte affermava l'importanza, nell'intervento edilizio, della salvaguardia del decoro architettonico del palazzo, elemento di pari importanza con i succitati al fine di verificare la legittimità dell'edificazione delle autorimesse.
Con la sentenza numero 15533 del 2015 la Cassazione contribuisce a fare chiarezza nella complicata questione dei parcheggi condominiali e interpretando la legge Tognoli in modo da facilitare la costruzione di nuove aree di posteggio nel rispetto dei diritti dei condòmini e della stabilità e decoro dei condomìni.


© RIPRODUZIONE RISERVATA