Identikit del «tetto piano» tra diritti, accesso e uso

Il lastrico solare è il manufatto che funge da copertura del fabbricato. Comunemente definito “tetto”, a differenza di quest’ultimo è caratterizzato da un pavimento in piano dotato di uno strato impermeabilizzante e, soprattutto, può essere accessibile e calpestabile.

Le parti comuni

Sia il tetto che il lastrico solare rientrano fra le parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 del Codice civile. Ma, mentre ai costi di manutenzione e rifacimento del tetto contribuiscono tutti i condòmini comproprietari in base ai rispettivi millesimi, per decidere come ripartire le spese relative al lastrico solare occorre prima analizzarne la struttura e l’assetto proprietario. In particolare, nel caso in cui il lastrico sia inaccessibile e svolga la sola funzione di copertura, è di proprietà comune e per la sua conservazione contribuiranno tutti i condòmini. Al contrario, se il lastrico è dotato di parapetti ed è calpestabile (cioè utilizzabile), servirà verificare dai titoli se appartiene a tutti i condòmini (che possono usufruirne come stenditoio, solarium, giardino pensile e altro) oppure se è in uso esclusivo o di proprietà esclusiva (o altro diritto reale) di un solo condomino, (solitamente chi occupa l’appartamento posto all’ultimo piano dello stabile). Tale distinzione è contemplata dal Codice civile e, in particolare, dall’articolo 1126 secondo cui «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Oltre alla distinzione tra tetto e lastrico solare, non bisogna confondere quest’ultimo con la cosiddetta “terrazza a livello”, una superficie posta a copertura di alcuni appartamenti, che al tempo stesso si trova sullo stesso piano di altre unità immobiliari dei quali costituisce parte integrante. La terrazza a livello, quindi, non ha solo funzione di copertura per una parte del fabbricato, ma costituisce soprattutto una proiezione all’aperto dell’appartamento contiguo (Cassazione 2924 del 28 aprile 1986).

La sicurezza

Che si tratti di lastrico solare in uso esclusivo o terrazza a livello, chi ne usufruisce deve prestare la massima attenzione e non compiere atti che possano in qualche modo pregiudicare la sicurezza degli altri condòmini o di soggetti estranei al condominio. Non è possibile, quindi, posizionare oggetti eccessivamente pesanti che compromettano l’uso della terrazza. Non è possibile eseguire opere che mettano a rischio la stabilità dell’edificio o ledano il decoro architettonico dell’edificio, a maggior ragione se si tratta di uno stabile d’epoca tutelato dalla legge. Il proprietario della terrazza lastrico può anche procedere alla sopraelevazione, con realizzazione di un nuovo piano, a norma dell’articolo 1127 del Codice civile. In questo caso – a parte l’indennità di sopraelevazione, che deve essere corrisposta ai condòmini – il nuovo lastrico rimarrà di sua esclusiva proprietà (Cassazione 18822/2012).