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Parcheggi in condominio, dieci anni dopo la liberalizzazione

di Donato Palombella

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A distanza di pochi giorni l'uno dall'altro, la Cassazione torna ad affrontare il problema dei parcheggi. L'occasione è data dalla solita diatriba tra costruttore ed acquirenti a causa della cronica carenza dei posti auto. Il progetto avrebbe previsto le aree a parcheggio e sarebbe stato effettuato il relativo atto di vincolo ma, secondo i condòmini, i parcheggi sono carenti e la responsabilità sarebbe addebitabile al costruttore che non avrebbe rispettato le norme. Il costruttore si difende sostenendo di essere tenuto a progettare e realizzare i parcheggi ma non a “regalarli” agli acquirenti. Insomma, il costruttore è tenuto a realizzare delle aree destinate alla sosta delle auto ma poi.... che fine fanno? Box e posti auto devono essere necessariamente utilizzati dai condòmini o possono essere venduti a terzi? Ad essere chiamata in gioco è la legge di semplificazione del 2005 che ha “spezzato” il vincolo di pertinenzialità tra appartamento e posto auto.
La normativa di settore
L'obbligo di creare i parcheggi in occasione della realizzazione delle nuove costruzioni parte da lontano, addirittura con la legge urbanistica n.1150/1942 che, con l'articolo 41-sexies, ha disciplinato per decenni la materia. Successivamente è intervenuto l'articolo 18 della Legge n.765/1967, poi modificato dall'articolo 2 della Legge 122/1989. Per assicurare la realizzazione di spazi adeguati alle necessità degli abitanti, la norma prevede di adibire a parcheggio 1 metro quadrato di superficie ogni 10 metri cubi edificati. Tali parcheggi sono soggetti ad un regime vincolato per cui box e posti auto sono considerati come una pertinenza dell'appartamento che si traduce in un “diritto di uso” a favore del proprietario della casa. Questa disciplina si applica alla maggior parte dei parcheggi realizzati fino alla fine del 2005.
La legge di semplificazione del 2005
La situazione è mutata con l'entrata in vigore dell'articolo 12, comma 9, della Legge 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005 conosciuta come Legge di semplificazione per il 2005) che, modificando l'articolo 41-sexies della Legge n. 1150/1942, ha interrotto il legame di pertinenzialità tra l'unità immobiliare ed il posto auto rendendo gli spazi a parcheggio suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione principale. Il Legislatore, in sostanza, eliminando il vincolo pertinenziale e il relativo diritto d'uso gravante sui parcheggi relativi alle nuove costruzioni a favore dei condomini, ha liberalizzato la circolazione dei posti auto permettendo al costruttore di venderli alle condizioni più convenienti ricavandone un profitto.
Quando sono entrate in vigore le nuove norme?
A questo punto occorre chiedersi quando scattano le nuove norme. La Legge 246/2005 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 1 dicembre 2005, n. 280 ed è entrata in vigore il quindicesimo giorno successivo quindi, di conseguenza, le nuove disposizioni si applicano a far data dal 16 dicembre 2005. L'interrogativo più importante è un altro: le norme hanno carattere retroattivo e si applicano anche alle “vecchie costruzioni”?
Secondo la Cassazione le norme non hanno effetto retroattivo
La Cassazione, con due sentenze parallele del 4 settembre 2015, n. 17600 e dell'8 settembre 2015, n. 17755, spiega che le norme non hanno effetto retroattivo. Le pronunce seguono il solco tracciato da precedenti giurisprudenziali con cui è stato stabilito che la Legge n.246 ha portata innovativa e non può avere efficacia retroattiva trovando «applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l'efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall'altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore». Costituisce, infatti, «principio pacifico che le leggi le quali modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore [conseguentemente] la nuova disciplina è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate o per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari» (Corte di Cassazione, 24 febbraio 2006, n. 4264).
Il diritto d'uso a favore dei condomini non è gratuito
Non avendo la norma efficacia retroattiva, il costruttore è tenuto a concedere il diritto d'uso in favore degli acquirenti sulle aree a parcheggio pertinenziale ma, parallelamente, i condomini devono corrispondere un corrispettivo per l'esercizio di tale diritto. Con la sentenza n.17755/2015 la Cassazione ha ricordato che «in tema di aree destinate a parcheggio circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, il vincolo di natura pubblicistica imposto dall'articolo 41 sexies legge 1150/1941, come introdotto dall'articolo 18 della legge 765/1967, che riserva l'uso diretto dei relativi spazi alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari del fabbricato, non comporta anche l'obbligo della cessione in proprietà da parte dell'originario costruttore dell'intero edificio, [….] in favore dei proprietari delle unità abitative site nei fabbricati, che sono titolari del diritto reale di uso della medesima.» Trattandosi di diritto di uso, occorre procedere alla «integrazione del corrispettivo spettante al costruttore per effetto della nullità della clausola del contratto di vendita con il quale il costruttore si era riservata la proprietà» dei posti auto. Di conseguenza, il costruttore è stato condannato a concedere ai condòmini il diritto d'uso sulle aree a parcheggio pertinenziali eliminando i manufatti che ostacolano il libero esercizio di tale diritto ma, d'altra parte, ha posto a carico degli stessi condòmìni sprovvisti del posto auto l'onere di corrispondere al costruttore 66.000 euro quale corrispettivo per l'esercizio del diritto di uso. Respinta, invece, la domanda degli acquirenti che avevano già acquistato il box auto in quanto, evidentemente, essi godevano già dell'utilizzo delle aree a parcheggio. La Cassazione, confermando il parere della Corte d'appello, ha chiarito che il corrispettivo per l'utilizzo dei parcheggi condominiali andava quantificato in base al «valore commerciale dei posti auto» realizzati in zona.
Il costruttore vende l'intera area a parcheggio ad un solo condòmino
Ma cosa succede quando il costruttore vende l'intera area a parcheggio ad un unico condomino? Le norme possono dirsi rispettate? Con la sentenza n. 17600/2015 la Cassazione affronta il caso di un fabbricato realizzato in virtù di licenza edilizia del 1968 con previsione di vincolo di destinazione a parcheggio ai sensi dell'articolo 18 della legge n. 765 del 1967. Il costruttore si riserva la proprietà dell'area vincolata a parcheggio per poterla vendere ad un solo condomino, proprietario sia di appartamenti che di locali a piano terra. Quest'ultimo, citato in giudizio dal condomìnio, richiama la Legge n. 246/2005 eccependo anche l'intervenuta prescrizione del diritto in capo ai condòmini essendo trascorsi ormai 23 anni dalla data dell'atto di acquisto dell'area vincolata.
Anche il diritto all'uso dei parcheggi è soggetto a prescrizione
Secondo il Tribunale il comportamento del costruttore sarebbe stato del tutto legittimo ma la Corte di appello è di parere diverso in quanto l'area a parcheggio è «vincolata unicamente al servizio dell'intero edificio e la sua funzione è quella di consentire la sosta dei veicoli di coloro che accedono al fabbricato e, soprattutto, di quelli che vi risiedono.»
Anche in questo casola Cassazione (n. 17600/2015) ha chiarito che non poteva trovare applicazione l'articolo 12 della legge 246 del 2005 le cui norme «sono destinate ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate o per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.» I condomini avrebbero avuto diritto ad utilizzare le aree a parcheggio ma tale diritto è ormai prescritto per non uso ventennale in quanto «il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale … , e pertanto si prescrive … dopo vent'anni dall'acquisto dell'unita immobiliare (Cassazione 16053/2002; 12736/1997).»


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