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La canna fumaria non è una costruzione ma un accessorio di un impianto

Pertanto la si può installare nel cortile di un edificio senza limitare l’uso dello stesso

di Eugenia Parisi

Un condominio ha convenuto in giudizio il locatore di un ristorante, chiedendo la condanna alla rimozione della canna fumaria installata nello spazio aereo di proprietà esclusiva sovrastante il cortile condominiale.

A sostegno della domanda, ha premesso di essere proprietario dello spazio aperto posto sul lato interno del fabbricato confinante dalla parte del cortile, dove c’era la canna fumaria in questione, a servizio esclusivo dei locali adibiti a ristorante e posta in aderenza al muro cieco perimetrale interno di proprietà comune; il posizionamento avrebbe, infatti, costituito un peso per il condominio ed un corrispondente vantaggio esclusivamente per la convenuta, tenendo conto che lo spazio aereo sovrastante il cortile non avrebbe potuto essere occupato da costruzioni sporgenti, in violazione anche delle norme di legge in tema di distanza legale e di proprietà.

Questa canna fumaria, inoltre, oltre a trovarsi nello spazio aereo di proprietà del condominio, distava meno di un metro dalla facciata interna dello stesso e, successivamente alla sua installazione, sarebbero derivati rumori, fumi e cattivi odori , dalle prime ore del mattino e sino a tarda notte.

Le richieste del condominio
Il condominio ha, quindi, ritenuto di dover esercitare l'azione di cui all'articolo 949 del Codice civile, chiedendo l'accertamento dell'insussistenza dellaservitù passiva di mantenere la canna fumaria, nonché la rimozione della stessa; ha inoltre ritenuto che la controparte avesse violato l'articolo 840 del Codice Civile in tema di proprietà del sottosuolo e dello spazio sovrastante il suolo, avendo installato la canna fumaria all'interno della proprietà altrui.

E quelle del locatore
Il convenuto ha eccepito tutte le violazioni contestategli ed il giudice ha, pertanto, disposto la consulenza tecnica d'ufficio che aveva accertato che la canna fumaria fosse ben posizionata e montata a regola d'arte, fuoriuscendo dalla finestra del locale ad una distanza di circa 90 cm dal balcone dell'appartamento del primo piano del condominio ed a circa 80 cm dal tetto di un manufatto posto nella corte condominiale.

La pronuncia dei giudici
La sentenza del Tribunale di Roma numero 4688/2020, chiamata a risolvere la questione, ha sottolineato che il cortile o la corte non è soltanto lo spazio esistente nell'interno di un fabbricato, circoscritto dalla superficie del suolo, ma comprende tutto lo spazio sovrastante limitato ai lati dalle costruzioni che si fronteggiano e delle quali può considerarsi un accessorio destinato a dare aria, accesso e luce ai vani delle costruzioni stesse; pertanto, deve ritenersi che l'effettiva occupazione dello spazio sovrastante importi una particolare utilizzazione del cortile contro la quale può opporsi il proprietario del suolo, entro i limiti in cui lo spazio stesso risulti utilizzabile poichè, ai sensi dell'articolo 840 secondo comma del Codice civile, il proprietario del suolo può opporsi ad attività di terzi che si svolgano nello spazio sovrastante, solo se abbia interesse ad escluderle.

Nel caso specifico, l'interesse del condominio ad impedire che la convenuta utilizzasse la colonna e/o lo spazio aereo sovrastante il suolo di proprietà, poteva essere valutato esclusivamente nei limiti in cui la convenuta avesse posto in essere una situazione idonea a compromettere la destinazione naturale del cortile, che è appunto quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano.

La canna fumaria
In primo luogo è quindi da considerare che la canna fumaria non è una costruzione ma un semplice accessorio di un impianto; ne deriva che, oltre a non trovare applicazione la disciplina sulle distanze delle costruzioni dalle vedute di cui all'articolo 907 del Codice civile (su tutte, si veda la sentenza della Corte di Cassazione Civile 10618/2016), la sua presenza non risulta in alcun modo compromettere la funzione della corte considerando che, anche in ragione della sua consistenza, sporgenza e modalità costruttiva, la canna fumaria non può ritenersi un corpo di fabbrica aggettante idoneo ad incorporare una parte della colonna d'aria sovrastante.

Inoltre non era affatto in contestazione la circostanza che la convenuta avesse appoggiato la canna fumaria su un muro perimetrale del condominio derivandone che il suo utilizzo ha costituito normale esercizio del diritto di usare la cosa comune.

Conclusioni
Le domande proposte sono state pertanto interamente rigettate, non risultando che dall'installazione dell'accessorio siano derivati ulteriori o diversi pregiudizi per il condominio, essendosi inoltre l'attore limitato a prospettare in via del tutto generica la presenza di rumori, fumi e cattivi odori, che peraltro sembravano derivare dal ristorante e non specificamente dalla canna fumaria, oggetto del giudizio.

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