Possiamo dotare la soffitta di bagno e cucina?

A finire sotto la lente sono alcuni lavori che hanno portato alla realizzazione di bagno e cucina in un immobile degli anni '20. A questo punto occorre sciogliere il dilemma: si tratta di lavori di adeguamento o di cambio di destinazione d'uso? Occorre tener presente che per i nostri nonni l'acqua corrente era un lusso (il fabbisogno idrico era soddisfatto con pozzi di acqua piovana e fontanelle di uso pubblico) e il bagno, spesso e volentieri, era nel cortile o, nella migliore delle ipotesi, vi si accedeva dal balcone in quanto era considerato "barbaro" avere il bagno all'interno dell'abitazione. A questo punto, ci si chiede se i lavori che abbiano portato alla realizzazione di bagno e cucina siano normali opere di adeguamento e manutenzione ovvero interventi capaci di determinare il cambio di destinazione d'uso.

Viene contestato il cambio d'uso
Il Comune contesta al proprietario di aver trasformato (illegittimamente) in abitazione un locale sul lastrico solare, accatastato come "soffitta", realizzando un bagno, due camere e gli attacchi della cucina. Il proprietario si difende: si tratterebbe di semplici opere di manutenzione che non avrebbero comportato il cambio di destinazione d'uso! L'immobile, realizzato negli anni '20 era originariamente utilizzato come "alloggio del personale domestico". La classificazione catastale sarebbe irrilevante stante la netta differenziazione tra profili edilizi e catastali. Di conseguenza, il proprietario impugna il provvedimento con cui il comune aveva intimato di procedere alla demolizione delle opere abusive.

Il parere del TAR
Secondo il TAR Roma (Sez. II-bis, sentenza n. 9132 del 9 luglio 2019) il ricorso non merita di essere accolto. Punto cruciale della vicenda: il proprietario non avrebbe fornito alcun elemento diretto a comprovare che, originariamente, i locali avevano un uso abitativo. Secondo il TAR capitolino, si tratterebbe di un intervento di mutamento della destinazione d'uso che avrebbe dovuto essere assentito con permesso di costruire. Il giudice amministrativo ricorda che, secondo la giurisprudenza, la modifica di destinazione d'uso può verificarsi anche con la semplice realizzazione di opere interne (Cass. pen., Sez. III, sentenza n. 42453 del 7 maggio 2015 e sentenza n. 27713 del 20 maggio 2010).

Essenziale il verbale dei vigili tecnici
Il TAR, in linea di principio, concorda col proprietario nel ritenere inconferenti le risultanze catastali; nel caso in esame, però, esse sarebbero coincidenti col verbale della Polizia municipale che avrebbe accertato, nel corso di un sopralluogo, l'esecuzione "in fase di finitura" di opere edili "nel locale soffitta" finalizzate al cambio di destinazione d'uso a residenza. Lo stesso atto di acquisto del 3 luglio 1996, prodotto dal proprietario, indica l'immobile come "vano soffitta" annesso all'unità immobiliare; anche il regolamento condominiale parlerebbe di una "soffitta" e non di una unità residenziale.

La normativa
Il giudice capitolino ricorda, inoltre, che "la trasformazione di un volume meramente accessorio in residenza determina una diretta incidenza sui parametri urbanistici".
Le opere interne, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. a) e c); art. 10, comma 1, lett. c); art. 23-ter del Dpr 380/2001), necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non di semplice SCIA., ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome.
Solo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico); ove le opere comportino un cambio di destinazione tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, ovvero quanto un locale accessorio (nel caso in esame una soffitta) venga trasformata in residenza, è necessario il preventivo rilascio di un titolo edilizio in quanto le opere, di fatto, finiscono per incidere sul carico urbanistico (TAR Roma, Sez. II-bis, sentenza n. 4225/2017 e sentenza n. 1439/2017).