In nove Regioni bonus per la rigenerazione urbana

Continua l’attività legislativa delle Regioni per fornire ai Comuni un quadro di riferimento e favorire la realizzazione di programmi di rigenerazione del tessuto urbano, cioè dell’insieme di interventi complessi sul patrimonio edilizio esistente e sul contesto economico, sociale, urbanistico e territoriale circostante per migliorarlo, liberarlo dalle presenze incongrue, e, in definitiva, renderlo meglio vivibile. Con la legge del Lazio su questo tema (la legge 7/2017 in vigore dal 19 luglio) salgono a nove le Regioni che ricorrono ai premi di volume o superficie per promuovere la riqualificazione.

Per alcune la rigenerazione è un obiettivo generico richiamato tra le altre finalità nelle proprie leggi sul governo del territorio e sugli interventi nel campo dell’edilizia.

Altre si sono, invece, dotate di un insieme più articolato di disposizioni, anche inserendole nelle leggi sui loro piani casa, relative ai contenuti dei programmi di rigenerazione, ai vincoli che devono essere rispettati, alle procedure da seguire e alle agevolazioni da mettere in campo per favorirne la realizzazione (si vedano le schede sulle singole leggi qui a fianco).

Per la realizzazione dei programmi di rigenerazione l’importanza degli incentivi e delle agevolazioni è tanto maggiore quanto più grande è il patrimonio di proprietà dei privati da riqualificare. Sul versante economico, lo strumento al quale più frequentemente le Regioni ricorrono è la concessione di volumetrie aggiuntive rispetto a quelle degli immobili esistenti o a quelle previste dagli strumenti urbanistici comunali. In genere, il bonus si spinge fino al 35%, ma in alcuni casi la scelta è rimandata ai Comuni (Basilicata e, in parte, Sardegna). 

La normativa del Lazio

L’ultima, in ordine di tempo, a muoversi in questa direzione è stato, appunto, il Lazio con la legge 18 luglio 2017, n. 7 con la quale si è dotato di «Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio».

La promozione dei programmi è, naturalmente, affidata ai Comuni, che possono valutare anche le proposte avanzate dai privati. Il programma deve essere basato, tra l’altro, su una strategia localizzativa ed avere obiettivi di riqualificazione urbana, di sostenibilità ambientale, sociale ed economica.

Può anche consentire il trasferimento delle volumetrie in aree differenti da quella dell’insediamento esistente. In questo caso, però, il piano deve anche prevedere la bonifica delle aree liberate dalla demolizione dei vecchi immobili e la destinazione a piazze, giardini o a qualche altro utilizzo di interesse pubblico. La trasformazione delle aree deve essere a costo zero per il Comune: le relative spese devono essere coperte dai proprietari e i lavori necessari completati prima di ottenere il via libera amministrativo alla delocalizzazione degli immobili.

Anche tutte le altre attività per la realizzazione dei programmi costano. Per far tornare i conti del rinnovo del patrimonio esistente coinvolto nella rigenerazione o per la realizzazione di opere pubbliche e la cessione di aree aggiuntive previste dal programma, l’operatore economico che realizza gli interventi può contare sul valore economico di un incremento della superficie lorda esistente non superiore al 35 per cento. Questa percentuale può crescere di 10 punti: 5 per la riduzione della superficie di suolo coperta di almeno il 15% rispetto alla situazione esistente e di un altro 5% se gli interventi previsti dal programma sono realizzati ricorrendo al concorso di progettazione. Il premio per la rigenerazione urbana è più ricco del premio volumetrico del 20% previsto per la realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione di singoli immobili residenziali. Relativamente a questi ultimi interventi, con la nuova legge, il Lazio ha, di fatto, reso permanenti alcune misure del proprio piano casa, che era scaduto lo scorso 15 maggio.

Puglia, Marche e Toscana

Anche in Puglia gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici realizzati nell’ambito di un programma integrato di rigenerazione urbana sono favoriti con un incremento di volumetria di 10 punti percentuali aggiuntivi rispetto al 35% previsto per la loro realizzazione al di fuori di tali programmi. I Comuni che promuovono questi programmi sono favoriti nell’erogazione di finanziamenti regionali destinati alla riqualificazione urbana.

Il ricorso al concorso di progettazione per la realizzazione di programmi di riqualificazione urbana, è premiato dalla regione Marche: l’incremento degli indici edificatori, territoriali o fondiari dal 14% può essere portato dal Comune al 20 per cento.

In Toscana, i Comuni per l’attuazione dei piani di rigenerazione urbana possono accordare un incremento di volumetria del 35%, ma solo se gli interventi rientrano nella griglia di iniziative rigorosamente previste dalla legge regionale.