Recupero dei seminterrati, contano epoca e livello

La Lombardia è l’ottava regione a disciplinare il recupero dei vani e dei locali seminterrati. Con la legge regionale 10 marzo 2017, n. 7, essa si aggiunge a Basilicata, Calabria, Friuli Venezia Giulia, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia (si veda la scheda riassuntiva). La motivazione ricorrente delle normative regionali approvate su questa materia è che dell’utilizzo di questi spazi è un modo per contenere il consumo di suolo, che si avrebbe, altrimenti, con la costruzione di nuovi edifici. A questa giustificazione di base in qualche caso se ne aggiungono altre. La legge lombarda si propone anche di favorire l’installazione di impianti tecnologici, il contenimento dei consumi energetici (obiettivi condivisi anche con la normativa pugliese), e delle emissioni in atmosfera.

Le leggi delle Regioni che per prime intervennero sulla materia furono tutte approvate nei primi anni 2000, con una forte concentrazione tra il 2005 e il 2010. Dalla loro entrata in vigore, alcune di esse sono state, però, soggette a più di un intervento di manutenzione, anche recente, con modifiche relative ai vincoli e ai requisiti necessari per poter fruire degli interrati e dei seminterrati come abitazioni o per lo svolgimento di attività terziarie e commerciali.

In Basilicata, Calabria, Puglia e Sicilia gli ultimi interventi di restyling sono stati fatti nel 2016, mentre in Molise sulla legge del 2008 si sono rimesse le mani all’inizio di quest’anno.

I locali recuperabili

Le leggi regionali in alcuni casi (Basilicata Calabria e Puglia) consentono il recupero dei volumi di locali posti sia ai piani seminterrati sia a quelli interrati. In altre invece (Lombardia) è possibile recuperare solo i seminterrati.

La definizione di cosa debba intendersi per piano interrato o seminterrato è dettagliata in misura differente da Regione a Regione. Nella legge lombarda l’individuazione di piano seminterrato è generica: è quello il cui pavimento si trova in parte sotto la quota del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova sopra tale quota.

In altre la collocazione dei piani è più dettagliata. In Calabria, Puglia, Molise e Basilicata, per esempio, è considerato seminterrato il piano la cui superficie laterale è controterra per una percentuale non superiore ai due terzi della superficie laterale totale; superata questa percentuale il piano è considerato interrato.

La distinzione è importante nei casi in cui la legge regionale fa distinzione tra le destinazioni d’uso dei locali recuperati. In Calabria, per esempio, possono diventare abitazioni solo i seminterrati, mentre possono essere utilizzati per ospitare attività commerciali sia i semi che gli interrati.

La costruzione dell’immobile

Uno dei vincoli più frequenti fissati dalle leggi riguarda la data in cui l’edificio deve risultare esistente affinché si possa ampliare l’uso dei locali che sono stati realizzati totalmente o in parte sottoterra. È uno dei paletti più importanti per disegnare i confini entro cui si possono applicare benefici previsti dalle norme regionali.

Fatta eccezione per la Calabria, le altre Regioni che negli anni scorsi hanno disciplinato il recupero dei seminterrati inizialmente fecero coincidere la data di esistenza dell’immobile con quella di entrata in vigore delle rispettive leggi. Nel tempo però questo termine è stato spostato in avanti.

La Basilicata lo ha portato al 31 dicembre 2013 e la Puglia al 30 giugno di quello stesso anno. La legge di bilancio della regione Molise l’ha fissato al 31 dicembre 2016 purché a quella data risultasse ultimata l’intera struttura portante dell’edificio, e fosse regolarmente certificata e realizzata nel rispetto delle normative vigenti oppure fosse stata preventivamente sanata.

La Calabria ha disciplinato il recupero dei vani interrati e seminterrati con la legge sul piano casa del 2010. Per il recupero non sembra, però, aver posto alcun limite legato alla data di costruzione , come invece ha fatto per gli interventi di demolizione e ricostruzione agevolati.

Infine, la legge della Lombardia consente il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti o per i quali sia stato ottenuto il titolo abilitativo entro il termine (120 giorni dall'entrata in vigore della legge) concessi ai Comuni per limitare l'applicazione delle norme. Ma le date che verranno fuori nei singoli Comuni non delimiteranno definitivamente gli ambiti di applicazione. La legge, infatti, si applicherà anche agli immobili costruiti successivamente a tali date dopo che saranno decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori.