Dall’attività libera alle opere «in Scia»

L’ampliamento degli interventi rientranti nella categoria della manutenzione straordinaria, che ora comprende anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari, prima riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia, costituisce una delle principali novità nell’ambito a cui fa riferimento il lettore. In precedenza, vi era già stato un primo ampliamento della manutenzione straordinaria, facendovi rientrare l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, nonché l’accorpamento di vani.

Per eseguire questi interventi è sufficiente presentare una comunicazione inizio lavori asseverata (Cila) e le opere possono essere avviate subito dopo la trasmissione della stessa al Comune da parte dell’interessato. La comunicazione va accompagnata da un elaborato progettuale e asseverata da un tecnico abilitato, che - tramite appunto l’asseverazione - attesti sotto la propria responsabilità il rispetto degli obblighi di legge.Devono essere altresì riportati i dati identificativi dell'impresa affidataria dell’esecuzione dei lavori.

La legge pone, però, alcuni limiti espressi per gli interventi: non può essere alterata la volumetria complessiva dell’edificio e va mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Se, poi, l’intervento riguarda le parti strutturali, dev’essere presentata la segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

La Cila è onerosa solo nel caso che la manutenzione straordinaria comporti aumento del carico urbanistico, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile, come nel caso della realizzazione di soppalchi abitabili.Le nuove unità immobiliari derivanti dal frazionamento dovranno rispettare le condizioni di agibilità, quali superfici minime, altezze, illuminazione.

Nella manutenzione straordinaria rientrano, in generale, le opere per sostituire parti strutturali dell’edificio e per integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari e della destinazione d’uso. A titolo esemplificativo si possono individuare i seguenti interventi:

rifacimento totale del manto di copertura con modifica del tipo di materiali;

adeguamento, rinnovo e sostituzione dei servizi igienico-sanitari e degli impianti tecnologici;

eliminazione materiali inquinanti;

nuove canne fumarie;

ripostigli soppalcati; apertura di porte esterne; scale interne;

consolidamento strutture.

Le opere elencate sono soggette a Cila, mentre serve una comunicazione inizio lavori (Cil), senza asseverazione, per:

opere temporanee;

pavimentazioni di spazi esterni anche per aree di sosta;

pannelli solari, fotovoltaici fuori dal centro storico;

aree ludiche ed elementi di arredo delle aree pertinenziali.

Nella categoria dell’attività edilizia libera, non soggetta ad alcun titolo abilitativo, rientrano, fra l’altro, l’eliminazione delle barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell’edificio e le opere di manutenzione ordinaria nella quale possono essere compresi, a titolo esemplificativo, la riparazione e il rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti interni, infissi, serrande, serramenti interni, frontalini e ringhiere dei terrazzi con gli stessi materiali preesistenti, nonché la installazione di tende da sole, antenne e impianti di allarme.

Per completezza, si sottolinea che le opere di restauro e risanamento conservativo sono oggetto di segnalazione certificata di inizio attività (Scia), mentre la ristrutturazione edilizia richiede il permesso di costruire. Inoltre, va ricordato che, sulla base di intese Stato-Regioni, sono stati adottati modelli unificati per i titoli abilitativi reperibili presso i Comuni.

In attuazione della riforma della pubblica amministrazione, infine, è in corso di elaborazione un decreto che amplia l’edilizia libera sopprimendo la Cil, e che rende la Scia residuale rispetto alla Cila, assorbendo il restauro e il risanamento che non riguardino parti strutturali dell’edificio.