Niente provvigione per il mediatore che «mente» sull’abuso edilizio

Incorre nella violazione dell'obbligo di corretta informazione, e perde di conseguenza il diritto alla provvigione, il mediatore che, prestando la propria opera nell'ambito di una compravendita immobiliare, ometta di verificare l'abusività di un'ampia veranda adibita a cucina dell'appartamento, pur dando atto, nel modulo negoziale da lui predisposto e sottoscritto dalle parti contraenti, della regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza 18140/2015, depositata il 16 settembre.
L'art. 1759, comma 1, cod. civ., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 cod. civ., nonché al lume della disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, attuativa della Direttiva CE n. 2006/123, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2) e condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica – come l'accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto del trasferimento – al fine di individuare circostanze rilevanti circa la conclusione dell'affare a lui note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora quindi il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente. Tali principi, già espressi in precedenti pronunce, sono stati riaffermati dalla Suprema Corte in una recente decisione (cfr., Cass. civ. Sez. II, Sent. 16 settembre 2015, n. 18140, Pres. Bucciante, Rel. Falaschi, P.M. Capasso).
Nel caso in esame, il giudice di legittimità ha confermato la pronuncia impugnata con la quale la corte d'appello, riformando la pronuncia di primo grado ed accogliendo l'opposizione di un cliente interessato all'acquisto di un appartamento, aveva revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dal titolare di un'agenzia immobiliare a titolo provvigionale nel quadro della mediazione da lui prestata in relazione alla vendita dell'immobile. Secondo la Corte, sussiste l'inadempimento da parte del ricorrente dell'obbligo di informazione previsto dall'art. 1759 cod. civ. in quanto, dopo la sottoscrizione da parte dei contraenti del modulo, predisposto dal mediatore, nel quale si dava espressamente atto della regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto di compravendita, veniva accertata l'abusività della veranda, di ampia metratura, adibita a cucina, non condonata né condonabile. Trattandosi di circostanza nota al mediatore ovvero in ordine alla quale lo stesso aveva comunque l'onere di controllare la veridicità delle informazione ricevute, discende di conseguenza la violazione dell'obbligo di corretta informazione, in base al criterio della media diligenza professionale, il quale, come specificato, comprende l'obbligo di comunicare non solo le circostanze note al mediatore, ma anche quelle conoscibili con la diligenza professionale richiesta.
Correttamente i giudici d'appello, conclude la Cassazione, hanno fatto riferimento alla media diligenza professionale che avrebbe imposto un'indagine del mediatore in ordine alla situazione urbanistica dell'immobile in questione, prima di attestarne la regolarità, anche indipendentemente dalla possibilità che il contraente avesse di acquisire mediante gli ordinari mezzi di pubblicità ogni utile notizia, poiché era operante un obbligo specifico professionale nell'ambito dell'attività mediatoria, che, da un parte, integra una valida ragione per resistere, in tutto o in parte, alla pretesa del pagamento della provvigione e, dall'altra, fonda la domanda di risarcimento dei danni nei confronti del mediatore.