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Sopraelevazione e computo delle distanze “interne”

di Massimo Ghiloni

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LA DOMANDA
Ho presentato al Comune un progetto per una soprelevazione in condominio per conto del condomino avente diritto (proprietario del lastrico e dell'appartamento sottostante); il condominio è composto da 6 unità abitative, tre per piano, e copertura piana con lastrici esclusivi in corrispondenza delle unità sottostanti); il Comune mi chiede il rispetto delle distanze legali (dai confini, dai fabbricati, dalle strade) non solo con riferimento al lotto e/o ai fabbricati limitrofi, ma anche ai limiti di proprietà interni al condominio, ovvero alle corti esclusive, alle corti comuni ed anche alle altre unità abitative intendendo per limite di proprietà in questo caso, il muro di separazione tra le stesse. Ritengo dovuto il rispetto delle distanze dal limite del lotto e dai fabbricati limitrofi (rispettate) mentre ritengo non applicabile tale disciplina all'interno del condominio. Gradirei chiarimenti in merito.

Da L'Esperto Risponde

La Corte di Cassazione è intervenuta sul tema del rispetto delle distanze all'interno del condominio affermando che le norme del codice civile trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà di singoli proprietari. Pertanto il giudice di merito è tenuto ad accertare se la rigorosa osservanza delle distanze non sia nel caso irragionevole considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi ( Cass. civ. sez. II n.12520/2010). E' stato altresì specificato che nel caso di contrasto tra norme sulle distanze legali e norme particolari relative all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime (Cass. civ.n.22092/20011). In particolare si è riconosciuto che, in virtù del diritto di sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano può utilizzare i muri perimetrali comuni per appoggiarvi la nuova costruzione ed estendere la scala comune fino al nuovo appartamento pur dovendo rispettare le caratteristiche delle rampe preesistenti ( Cass. civ. sez. II n.2864/2008).


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