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I condhotel e la lottizzazione abusiva

di Roberta Zanino

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La legge 11 novembre 2014 n. 164, di conversione del Dl 12 settembre 2014 n.133, all'art. 31 ha introdotto anche in Italia il concetto di “condhotel”.
Per conhotel si intende l'esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o piu' unita' immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita' e, in forma integrata e complementare, in unita' abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non puo' superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.
La legge demanda ad un decreto del Presidente del consiglio dei ministri l'individuazione delle condizioni di esercizio dei condhotel. Con il decreto sono altresi' stabiliti i criteri e le modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera per le unità abitative realizzande, subordinando tale rimozione alla restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.
Sulla falsariga di quanto già avviene in altri paesi europei, l'acquirente dell'unità abitativa potrà decidere di adibirla a proprio esclusivo utilizzo oppure di stipulare con un operatore esterno o con lo stesso operatore che gestisce l'albergo, un contratto di gestione affinchè l'unità sia posta a disposizione di altri soggetti in alcuni periodi dell'anno.
Quel che rileva è che la superficie delle unità immobiliari autonome non superi il quaranta per cento della superficie dell'intero complesso immobiliare e che sia rimosso il vincolo di destinazione alberghiera per le unità abitative con rinuncia ai conseguenti benefici.
Fino a quando la norma non sarà attuata con i decreti statali, l'utilizzo di parte delle strutture alberghiere a residenza continuerà a costituire lottizzazione abusiva, come ricordato da un'interessante sentenza del Tar lazio (6314/2014).
Il Tribunale amministrativo, infatti, sottolinea che si è in presenza di una lottizzazione abusiva, non soltanto nel caso in cui in una zona del piano regolatore comunale destinata a servizi turistico alberghieri si realizza un complesso che non si concretizza immediatamente in utilizzazione coerente ma che fin dal suo nascere viene suddiviso in unità abitative di tipo familiare, ma anche nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali; questo avviene sia quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni urbanistico-edilizie derogatorie non estensibili ad immobili residenziali; sia allorquando la destinazione d'uso residenziale comporti la necessità di incrementare gli standards richiesti per l'edificazione alberghiera e tali standards aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto.
In altri termini, configura il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di un complesso alberghiero realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo. atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale.
E' invece irrilevante la titolarità della proprietà della struttura immobiliare, che indifferentemente può appartenere ad un solo soggetto proprietario oppure ad una pluralità di soggetti. Ciò che rileva, invece, è la configurazione della struttura medesima (anche se appartenente a più proprietari) come albergo, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità immobiliari ad una generalità indistinta ed indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati. Se manca questa destinazione dei locali ad un pubblico generalizzato, ma si destinano parte dei locali costruiti esclusivamente all'utilizzazione dei soggetti proprietari, non si ha più utilizzazione alberghiera bensì abitativa.
Nel caso all'esame del Tar lazio vi erano numerose “spie” della lottizzazione abusiva:
- già da prima dell'inizio dei lavori, la proprietà si era impegnata alla vendita di singole unità del complesso autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiere tramite contratti preliminari;
- il regolamento di condominio e d'uso del complesso “Le suites” dava atto che gli impianti elettrici di fornitura elettrica, di riscaldamento, acqua e fognature erano di proprietà comune sino alle derivazioni alle proprietà individuali e che i comproprietari potevano usufruire delle prestazioni e dei servizi offerti dal soggetto deputato alla gestione delle case per vacanze fra i quali <<i servizi relativi alla concessione in locazione dei singoli appartamenti e/o case per vacanze ….. attraverso la stipulazione di apposito contratto d'albergo fra i proprietari ed il soggetto giuridico cui verrà affidata la gestione secondo le determinazioni prese dalla maggioranza dei proprietari…>>. Quindi una pattuizione contrattuale che facoltizzava ma non obbligava i proprietari ad avvalersi dei servizi sopra citati attraverso la società di gestione;
- il riscontro che alcune unità immobiliari erano abitate stabilmente con regolari contratti di locazione e che alcuni proprietari risultavano iscritti come residenti in loco presso l'ufficio anagrafico e che diverse erano le iscrizioni per le dichiarazioni ICI e Tarsu;
- l'assenza nel residence di alcuna insegna o indicazione delle residenze turistiche;
- il locale reception, pur dotato di una targa interna indicante “Le suites di San Martino”, era, di fatto, del tutto inidoneo all'uso in quanto privo di arredo pertinente l'attività, privo di personale e delle dotazioni minime per il funzionamento della ricezione quali registri, harware, telefono ecc. assumendo l'aspetto di un locale in corso di finitura;
- ogni unità abitativa era dotata di citofono all'esterno e quattro delle stesse erano contrassegnate dal nome del proprietario utente che è risultato ivi residente;
- l'accesso al comprensorio era consentito solo utilizzando apposito telecomando che aziona un cancello elettrico;
Mancava quindi una struttura funzionale all'esercizio di un'attività d'impresa alberghiera di servizi, e quindi di una struttura in grado di prestare ospitalità dietro corrispettivo alla massa indiscriminata dei fruitori del servizio.
Sulla base di quanto sopra esposto, il Tar lazio ha pertanto ritenuto legittima l'ordinanza di sospensione lavori per lottizzazione abusiva notificata dal Comune ai trasgressori.


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