Regolamenti, prevale il supercondominio

Lotta tra condomìni all’interno di un supercondominio per la questione dei posti auto: la sentenza del Tribunale di Milano n. 7219/2019 ha affrontato la spinosa questione dei rapporti tra i regolamenti dei singoli edifici condominiali e quello del supercondominio.

Nel caso esaminato dal Tribunale un supercondominio aveva approvato un proprio regolamento che consentiva a tutti i condòmini dell’intero complesso di posteggiare nel cortile comune «nei limiti delle disponibilità delle aree perimetrali». Però il regolamento specifico di uno dei condomìni facenti parte del complesso attribuiva un diritto di posteggio ad alcuni condòmini. Costoro, ritenendo di essere pregiudicati dal nuovo regolamento supercondominiale, hanno impugnato la relativa delibera di approvazione. Il Tribunale, dopo aver rilevato che oggetto del regolamento del supercondominio era (anche) il cortile comune a tutti, ha rigettato la domanda in forza di due argomentazioni.

La prima, basata sull’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale le clausole regolamentari che impongono limitazioni sulle proprietà esclusive debbono essere trascritte con apposita nota (non è sufficiente un generico rinvio al regolamento condominiale trattandosi di disposizioni inquadrabili nelle servitù), consiste nel rilievo che il preteso diritto di posteggio a favore di soli alcuni condòmini (nato dal regolamento del singolo condominio) anche sul cortile supercondominiale non era stato mai trascritto e che pertanto non era opponibile agli altri condomini del supercondominio. La seconda consistente nel rilievo che, in ogni caso, il regolamento di un condominio sito all’interno di un più vasto complesso immobiliare non è opponibile a chi non ne faccia parte e, quindi, non abbia concorso alla sua approvazione.

Prese insieme, le due affermazioni consentono di chiarire i rapporti tra regolamenti condominiali e supercondominiali come pure tra atti d’acquisto dei singoli condòmini e beni comuni del supercondominio: da un lato, ogni regolamento ha un suo specifico ambito di efficacia sui beni comuni tra i destinatari del regolamento stesso, restando inefficaci le eventuali disposizioni che riguardassero beni comuni di supercondominio; dall’altro lato, le limitazioni o gli ampliamenti dei diritti di proprietà o d’uso nei regolamenti o negli atti d’acquisto sono efficaci e opponibili nei confronti dei condomini degli altri condominii del complesso, solo se trascritti.