Breve guida agli adempimenti fiscali del condominio

Vige l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali (art. 1130 n. 5 c.c.). Con la legge 27 dicembre 1997, n. 449, il condominio è diventato “sostituto d'imposta”, essendo obbligato ad effettuare le ritenute sui corrispettivi, onorari o salari di coloro che prestano servizio a favore dell'edificio, sia esso autonomo o di lavoro dipendente. L'edificio ha l'obbligo di avere un apposito codice fiscale, che deve essere richiesto dal mandatario, appena si forma il condominio. L'amministratore è tenuto a pagare l'Iva e il Contributo Previdenziale ai professionisti esterni incaricati a svolgere la loro opera professionale a favore del Condominio. Per quanto concerne la posizione del mandatario dello stabile e il suo compenso, occorre distinguere a seconda del rapporto condominiale. E' tenuto al pagamento dell'Iva e del contributo previdenziale alla “Cassa di categoria” all'Amministratore quando questi è un professionista iscritto a uno specifico albo. Se invece svolge l'attività in modo professionale, con regolare partita Iva, ma senza una Cassa Previdenziale di categoria, l'obbligo concerne l'Iva e il Contributo Previdenziale INPS all'Amministratore. Infine deve operare le trattenute IRPEF, relative addizionali e contributo previdenziale (variabile a seconda che sia iscritto già ad una “cassa”, che sia pensionato o che sia privo completamente di copertura previdenziale) quando il suo mandato si qualifica configura come lavoro a progetto (art. 61, D.Lgs n. 276/2003).
Per conto del condominio deve effettuare e versare le ritenute compensi attraverso il modello F24, intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o dovevano essere operate.
Ogni anno l'amministratore deve effettuare la comunicazione annuale all'Anagrafe tributaria dell'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare, oltre ai dati identificativi dei relativi fornitori. Il contenuto, le modalità ed i termini delle trasmissioni, nonché le specifiche tecniche del formato, sono definite con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate (art. 7, c. 9, d.P.R. n. 605/1973; D.M. 12 novembre 1998). L'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno d'imposta per il quale si presenta la dichiarazione, compila il quadro AC del mod. UNICO, personale dell'amministratore, denominato “Comunicazione dell'amministratore di condominio”. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, occorre che vengano compilati tanti quadri AC quanti sono i condomini amministrati.
Nella compilazione dei redditi del quadro AC devono, inoltre, essere comunicati i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni, avendo cura di indicare i dati catastali dell'immobile oggetto dell'intervento e quelli richiesti al fine di fruire della detrazione di imposta.
La mancata presentazione del quadro AC comporta una sanzione a carico dell'amministratore.
In caso di parti comuni che abbiano un proprio identificativo catastale, come tali suscettibili di rendita catastale, come reddito autonomo, (per esempio l'alloggio del portiere), l'amministratore deve provvedere al versamento dell'IMU, l'Imposta Municipale Unica (art. 10, comma 4, ultimo periodo, d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504).
Secondo il Fisco è l'amministratore il “soggetto normalmente incaricato” di operare la ritenuta (circolare 6 novembre 2000, n. 204), fatta salva la deliberazione dell'assemblea di attribuire questo incarico a consulente tributario o un commercialista.
La Finanziaria del 1998 ha previsto la ritenuta del 20% sulle buste paga o sulle fatture di chi presta un lavoro a favore del condominio, per esempio il portiere, il giardiniere, l'amministratore, ma anche altri professionisti esterni (architetti, geometri, ingegneri eccetera). Il regolamento esclude della legge dalla comunicazione all'anagrafe:
a) i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e luce;
b) i dati relativi ai servizi per cui il condominio deve operare la ritenuta d'imposta (per esempio ritenute sull'onorario dell'amministratore, su stipendio del portiere, su consulenze professionali, su appalti a imprese ed artigiani);
c) le spese inferiori a 258,23 euro affrontate con un singolo fornitore.
Per le spese soggette a denuncia bisogna comunicare:
• nome, cognome, data e luogo di nascita e Codice Fiscale dell'amministratore;
• nome del condominio, indirizzo completo, codice fiscale del condomino;
• nome, cognome o eventuale ragione sociale del fornitore, codice e domicilio fiscale, importo della spesa complessiva nell'anno solare (per ciascun fornitore)
E' a titolo di acconto (nella misura pari al 4%) e deve essere operata all'atto del pagamento dei corrispettivi dovuti ai prestatori d'opera o di servizio, a prescindere dall'assolvimento o meno dell'obbligo di emettere fattura ovvero a prescindere dall'indicazione in fattura della ritenuta medesima. Essa è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, in quanto riscossi nell'esercizio di un'attività commerciale occasionale.
La Finanziaria 2007 ha introdotto la cosiddetta “ritenuta fiscale sugli appalti condominiali”, sulla cui base l'amministratore deve applicare sulle fatture di tutte le opere e i servizi a favore del condominio il 4% dell'importo netto, percentuale da versare al Fisco.
La circolare dell'Agenzia delle Entrate 7 febbraio 2007, n. 7 fornisce una tesi estensiva, argomentando dal fatto che l'obbligo di ritenuta sia previsto anche alle prestazioni di impresa abituale. Conseguentemente, a decorrere dal 1° gennaio 2007 devono ritenersi assoggettati a ritenuta tutte le prestazioni di manutenzioni e di ristrutturazione, nonché tutti i servizi resi in regime di impresa, indipendentemente dalla circostanza che la forma contrattuale stipulata sia contratto d'appalto o d'opera. Particolarmente importante è la prestazione di gestione della centrale termica, il cui corrispettivo deve essere assoggettato a ritenuta se comprensivo, oltre che dell'erogazione del combustibile (gasolio o altro materiale) anche della manutenzione e conduzione (generalmente con assunzione della qualifica di terzo responsabile), in base ai c.d. contratti di servizio di energia o calore , in quanto può essere considerato un contratto di somministrazione, ma si qualifica come contratto di servizio. Dal 2007 si ha pertanto un concorso di ritenute. La prima è del 20%, e si applica ai dipendenti del condominio (portiere, giardiniere); per le prestazioni regolari da professionisti o comunque persone con partita Iva (amministratore condominiale, ingegneri, architetti, geometri che hanno fatto progetti o direzione lavori in appalti, avvocati che hanno lavorato per una causa); per le prestazioni occasionali di tipo professionale (il caso tipico è il condomino che si presta a fare l'amministratore per il proprio palazzo, o esegue alcune delle sue funzioni). La seconda è del 4% e si applica a tutti i contratti d'opera o d'appalto. Sono pertanto soggetti a ritenuta quasi tutti i pagamenti fatti da un condominio, con l'eccezione di:
a) contratti di utenze (acqua, luce, gas, gasolio, telefono, pagamenti assicurativi e di servizi bancari);
b) acquisti di materiale o anche apparecchi, non legati a una prestazione d'opera o comunque in cui la prestazione d'opera ha un carattere “accessorio”, cioè secondario. Nessuna ritenuta, (ci mancherebbe…) per acquistare lampadine di ricambio, detersivi, stracci della polvere. Ma neanche per acquistare dal negozio vicino una serratura nuova al portone, perfino se è un addetto del negoziante a montarla (a patto che il costo della serratura sia superiore a quella della mano d'opera).
Le ritenute vanno versate tramite il modello F24 entro il 16 del mese del mese successivo. Va riportato un determinato codice tributo. Per la ritenuta del 4% vi sono i codici 1019 (percipiente del compenso soggetto IRPEF) e 1020 (percipiente del compenso soggetto IRES).
In ordine al limite minimo di versamento, non sono state fornite indicazioni né dall'Amministrazione finanziaria né dallo stesso Legislatore, quindi la ritenuta dovrà essere applicata anche per un importo irrisorio, non potendo ricorrere all'esclusione prevista per i compensi inferiori alle 25,82 euro disposta dall'art. 25 del D.P.R. N. 600/1973. Per il 20% di ritenuta può essere 1001(salari e stipendi ai dipendenti), 1040 ( prestazioni rese da professionisti con partita IVA), 1041 (prestazioni occasionali). Per il 4% è il 1019 (artigiani) oppure il 1020 (imprese).
Occorre spedire alla persona o società soggetta alla ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati alla ritenuta stessa. Il secondo è compilare il modello 770 del condominio, al momento della presentazione della sua dichiarazione dei redditi del condominio stesso. Il condominio, tramite l'amministratore, deve far fronte anche ad altri obblighi fiscali, nei confronti del Comune. Elenchiamoli: a) pagare l'Ici sui locali comuni, se sottoposti all'imposta comunale sugli immobili perché accatastati separatamente (per esempio ‘alloggio del portiere o il garage comune); b) versare l'eventuale tassa sul passo carraio, se prevista nel comune; c) versare la tassa d'occupazione del suolo pubblico, se si è costretti a montare delle impalcature sulla strada di pubblico passaggio (in genere se ne occupa l'impresa che gestisce i lavori); d) versare la tassa o il canone per i rifiuti per le parti comuni (in genere, quella per i singoli proprietari fa capo ad essi). La ritenuta, in ogni caso, non deve tenere conto dell'Iva, ma va applicata al compenso pattuito al netto dell'imposta indiretta. Le ritenute operate nel corso dell'anno dall'amministratore di condominio, che opera per nome e per conto del condominio, devono essere dichiarate nel Mod.770. Inoltre, l'amministratore deve rilasciare apposite certificazioni da trasmettere ai percipienti, attestanti l'ammontare delle somme corrisposte e l'ammontare delle ritenute operate e versate all'Erario. Dal 1 luglio 2010 è stata introdotta una novità per quei bonifici relativi al pagamento di imprese e professionisti erogati per le ristrutturazioni soggette al beneficio fiscale della detrazione 36% o per gli interventi soggetti alla detrazione del 55%. I pagamenti sono soggetti a ritenuta a titolo di acconto ma la ritenuta non è a cura del condominio bensì della banca ricevente il pagamento nella misura del 10% (inizialmente e fino al 5 luglio 2011, dal 6 luglio 2011 la misura della ritenuta è il 4%).
Dal 1 luglio 2010, questi fornitori sono tornati ad essere indicati nel quadro AC del modello UNICO dell'amministratore in quanto non assoggettati a ritenuta da parte del condominio