La domanda
Il mio studio si occupa dell'amministrazione di condomini e, al momento, si trova in difficoltà in merito a perplessità manifestate circa le modalità di compilazione della documentazione da inviare, in occasione di ristrutturazioni edilizie, sia all' Agenzia Entrate che ai singoli aventi diritto.
Ipotesi A - In particolare, posto che dalla normativa ed indicazioni fornite in materia, si desume che dovendo l'Amministratore fare riferimento ai soli pagamenti dallo stesso effettuati, con apposite modalità, entro il 31 Dicembre di ogni anno, quello debba essere l'importo da ripartire fra i singoli aventi diritto, sulla base dei millesimi di proprietà (o di eventuale altro criterio predefinito). Quanto sopra indipendentemente dalle quote versate dai singoli, salvo indicare nell'apposito campo, se la quota attribuita è stata versata interamente (flag:0), oppure non versata o versata parzialmente (flag:1). Operando nella modalità descritta, in caso di morosità individuali, dovendo ripartire solo l'importo incassato, di fatto si verifica che coloro che hanno versato le quote di spettanza, si vedranno riconosciuta, dalla ripartizione di cui detto, un minor importo e, di conseguenza, la possibilità di detrarre (nella percentuale prevista del 50%) una somma inferiore a quella effettivamente versata. Il totale recupero potrà avvenire solo dopo la sanatoria delle morosità, previo nuovo ed ulteriore bonifico dell'Amministratore. Il comportamento descritto è stato confermato recentemente, per le vie brevi, dal call-center dell' Agenzia, direttamente interpellato dallo scrivente Studio. Ovviamente questa metodologia operativa comporta recriminazione da parte di coloro che pur avendo effettuato i pagamenti nei termini previsti, si troveranno a procrastinare i tempi dei recuperi, modalità difficili da comprendere da parte degli interessati e difficili da spiegare da parte dell'Amministratore, anche per quanto si preciserà di seguito.
Ipotesi B - Si rilevano comportamenti diversi da parte di altri soggetti abilitati alle comunicazioni in argomento (Amministratori, Commercialisti, etc.) i quali, anziché ripartire i pagamenti effettuati entro il 31 Dicembre di ogni anno con le modalità sopra esposte (cioè fra tutti i partecipanti al condominio, sulla base dei millesimi/criteri, indipendentemente dai pagamenti effettuati dai singoli), certificano agli aventi diritto, anno per anno, solo quanto da loro effettivamente versato nell'anno. Cioè gli importi bonificati dall'Amministratore vengono ripartiti unicamente nei confronti di coloro che hanno materialmente effettuato i pagamenti e non anche ai “morosi”. Questo comportamento trae spunto da una “precisazione tecnica”, corredata da specchietto esemplificativo, fornita dall' Agenzia al quotidiano “Il Sole-24 Ore” e dallo stesso pubblicata in data 10/02/2017, nella rubrica
“Condominio” (titolo: “Morosi, così la <<comunicazione>> con i chiarimenti delle Entrate al Sole 24 Ore”
, di Saverio Fossati). La modalità esemplificata sembra smentire quanto ipotizzato nella precedente Ipotesi A e, indiscutibilmente, evita tutta una serie di problematiche con i singoli che, anno per anno, si vedono attribuite e riconosciute le quote dagli stessi versate nell'anno di riferimento, senza prolungamenti dei tempi per usufruire delle detrazioni fiscali concesse.
Si conferma, innanzitutto, quanto affermato da Saverio Fossati nell'articolo citato nel quesito al quale si rimanda integralmente. Si aggiunga che nella predisposizione del file da inviare bisogna sempre comunicare l'effettivo pagamento della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto ed effettuata al 31 dicembre dell'anno di riferimento.
È necessario che la somma delle spese effettuate dall'amministratore (con bonifico o altre modalità), corrisponda alla totalità delle quote attribuite ai condomini per quell'intervento.
Nell'ipotesi di condomini morosi, l'amministratore può operare in due modi.
In un primo caso è possibile utilizzare un fondo di riserva per coprire la quota del condomino moroso, corrispondere l'intero pagamento dei lavori, e gestire il recupero del credito nei confronti del condomino moroso in un secondo momento. L'amministratore indica l'intero importo (effettivamente corrisposto) delle spese effettuate, nella sezione “Interventi”, e assegna le quote di spesa ai singoli condomini, avendo a riferimento lo stesso importo (compreso anche il condomino moroso).
In questo caso, relativamente al condomino moroso, occorrerà utilizzare il flag “Pagamento non corrisposto interamente”. Ciò, perché l'importo effettivamente versato dal condomino moroso è inferiore all'importo attribuito. Il condomino moroso avrà in questo modo la possibilità di detrarre quanto ancora deve al condominio, nel caso in cui versi l'importo mancate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
L'amministratore, in base alla seconda modalità, può scegliere di bonificare all'impresa che ha eseguito i lavori solo la somma effettivamente incassata menzionandola nella sezione “Interventi”.
In tale ipotesi, nel campo dedicato al quantum della spesa attribuita al condomino dovrà essere inserito l'importo effettivamente versato, e non dovrà essere utilizzato il flag “Pagamento non corrisposto interamente”. Ciò, in quanto l'importo attribuito è stato versato totalmente.
