Fisco

Tetto utilizzabile da chi abita all’ultimo piano se non si limitano consistenza e funzione

di Paolo Accoti


Ammessa ex art. 1102 Cc la trasformazione del tetto che non incide sulla sua consistenza e funzione.
Interessante l'ordinanza n. 857 della Corte di Cassazione, Presidente D'Ascola, Relatore Antonio Scarpa, pubblicata in data 15.01.2019, che ripercorre i principi giurisprudenziali in materia, partendo dalla ontologica differenza tra le disposizioni degli art. 1120 e 1102 Cc, per finire alla possibilità di sfruttamento del tetto da parte del proprietario dell'ultimo piano.
Ferme restando le ipotesi particolari contemplate dal secondo e terzo comma dell'art. 1120 Cc, i condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 (vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. L'amministratore, pertanto, è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni sopra dette, fermo restando che la richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. Sono, tuttavia, vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 Cc).
Nondimeno, ai sensi dell'art. 1102 Cc, è consentito a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, a condizione però che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, potendo, a tale scopo, anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
La differenza tra le due fattispecie, per come chiarito dalla giurisprudenza, consiste nel fatto che le “innovazioni” contemplate dall'art. 1120 Cc, rispetto alle “modificazioni” consentite dall'art. 1120 Cc, tendono ad una mutamento del bene comune che, pertanto, influiscono sulla natura del bene snaturandone la precedente funzione e scopo. Viceversa, le opere previste dall'art. 1102 Cc, che giammai possono alterare la destinazione della cosa e impedire il pari uso agli altri condòmini, tendono ad un migliore e più comodo utilizzo del bene comune, che non necessita, quindi, di alcuna deliberazione assembleare.
Il discrimine, pertanto, tra le due differenti tipologie di interventi eventualmente da realizzare sulla cosa comune, risiede nell'alterazione o meno della destinazione e funzione della stessa.
Ecco che allora la modifica del terrazzo comune, mediante trasformazione dello stesso in terrazzo ad uso esclusivo da parte del proprietario del piano sottostante, rientra nella nozione di uso comune consentito dall'art. 1102 Cc, a patto che vengano rispettati i limiti dallo stesso imposti, e, pertanto, che le tale utilizzo più inteso non comporti significative modifiche del bene e che venga salvaguardata la funzione essenziale dello stesso, nel caso specifico, quella di copertura dei locali sottostanti.
Tali principi, come detto, sono stati così riassunti dalla Suprema Corte nell'ordinanza n. 857/2019, con la quale la stessa ha ritenuto legittima, la trasformazione del tetto da tre e due falde, con l'inserimento di una struttura in acciaio e la realizzazione di una nuova unità abitativa al posto della preesistente soffitta.
Tali opere sono state ritenute illegittime, con conseguente ordine di demolizione, dapprima dal Tribunale di Belluno e, successivamente, dalla Corte d'Appello di Venezia, adita in sede di gravame dal proprietario dell'ultimo piano, la quale, considerate le opere alla stregua di innovazioni, evidenziava la mancanza di valida deliberazione assembleare ai sensi degli artt. 1120 e 1136, co. V, Cc.
La Corte di Cassazione premette che, <<secondo l'interpretazione di questa Corte, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).>>.
Ciò posto, ricorda i propri precedenti a mente dei quali il <<proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107; si vedano anche Cass. Sez. 6 - 2, 04/02/2013, n. 2500; Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1850; Cass. Sez. 6-2, 21/02/2018, n. 4256).>>.
Nel caso concreto, è stato accertato che tali opere non comportavano una modifica considerevole del tetto, salvaguardavano la sua funzione di copertura e non impedivano agli altri condòmini di farne parimenti uso.
Pertanto, il ricorso viene accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Venezia.

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