Iva, «beni significativi» e condominio

Ormai per l'amministratore di condominio gli obblighi di natura fiscale sono diventati innumerevoli e di responsabilità.
Lo stesso Amministratore, che firma per conto del condominio il contratto di appalto per i lavori di ristrutturazione straordinaria e ordinaria, è tenuto al controllo della fattura che viene emessa dall'appaltatore. Questo perché negli interventi l'Iva addebitata in fattura dall'appaltatore può essere del 10% o del 22%, a seconda che abbia fornito o meno un bene significativo.
Nell'ambito degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, l'aliquota è del 10% sul servizio di manodopera e sulla cessione dei beni solo se la relativa fornitura è posta in essere nell'ambito di un contratto di appalto.
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell'applicazione dell'Iva ridotta al 10%, così come previsto all'art. 7 comma 1 lett. B) legge 488/1999, che espressamente prevede che “le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della Legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata”.
Si hanno “fabbricati a prevalenza destinazione abitativa” quando il 50% della superficie sopra terra è destinata ad uso abitativo, quando si riferiscono ad appartamenti di categoria catastale A (escluso l'A/10).
Quando l'appaltatore fornisce beni di valore significativo, l'aliquota del 10% si applica fino a concorrenza del valore dei beni al netto del valore degli stessi. Quindi, se l'intervento presuppone anche la fornitura del bene significativo, l'Iva al 10% si applica sull'importo dato dalla differenza tra il valore del bene significativo e la prestazione di manodopera stessa. Si cita qui di seguito l'esempio riportato nelle Guide Fiscali dell'Agenzia delle Entrate:
Il condominio esegue interventi per sostituire caldaia condominiale.
Valore caldaia 200.000,00
Manodopera 70.000,00
Appaltatore deve applicare iva nel seguente modo:
•Su 70.000,00 Iva al 10% (prestazione lavorativa)
•Su 70.000,00 Iva al 10% (differenza tra importo complessivo (270.000,00) e il costo dei beni significativi (200.000,00).
•Sui restanti 130.000,00 (270.000,00-140.000,00) dei beni significativi di applica Iva al 22%.”
La Legge di bilancio 2018 (legge 205/2017) ha apportato delle importanti novità.
L'individuazione dei beni di valore significativo va effettuato in base all'autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, come individuato nel Dm del MEF 29/12/1999;
Come valore dei beni di valore significativo deve essere assunto quello risultante dall'accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, e che deve tenere conto solo di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi e, dunque, sia delle materie prime che della manodopera impiegata per la produzione degli stessi e che, comunque, non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni stessi (in altre parole l'appaltatore ha il divieto di applicare un ricarico sui beni significativi che fornisce).
La fattura emessa dal prestatore che realizza l'intervento deve indicare, oltre al servizio che costituisce l'oggetto della prestazione, anche i beni di valore significativo.
L'amministratore di condominio deve controllare la forma e la sostanza della fattura emessa dall'appaltatore. Deve controllare, così come indicato dall' art. 21 della legge Iva: natura, qualita' e quantità dei beni e dei servizi formanti oggetto dell'operazione; corrispettivi ed altri dati necessari per la determinazione della base imponibile; aliquota, ammontare dell'imposta; e, nel caso di fornitura di beni significativi legati ad un contratto di appalto, l'esatta individuazione dell'imponibile con Iva al 10% e quello con Iva al 22% come nell'esempio.
Tutto ciò in considerazione del fatto che nel caso di accertamento dell'appaltatore, lo stesso appaltatore può richiedere al condominio l'iva erroneamente addebitata nelle fatture.
Il contribuente ha diritto di rivalersi dell'imposta o della maggiore imposta relativa ad avvisi di accertamento o rettifica nei confronti dei cessionari dei beni o dei committenti dei servizi soltanto a seguito del pagamento dell'imposta o della maggiore imposta, delle sanzioni e degli interessi. In tal caso, il cessionario o il committente puo' esercitare il diritto alla detrazione, al piu' tardi, con la dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui ha corrisposto l'imposta o la maggiore imposta addebitata in via di rivalsa ed alle condizioni esistenti al momento di effettuazione della originaria operazione.