L’amministratore di condominio gestisce bonifici e certificazioni

Quando l’assemblea di condominio delibera uno o più interventi agevolati dalle detrazioni edilizie, è già chiaro in che modo saranno suddivise le spese per le parti comuni dell’immobile. Durante l’ultima riunione che dà il via libera ai lavori (e talvolta anche in quella precedente) si stabiliscono infatti i criteri di ripartizione dei costi e le modalità di pagamento, e si valuta al contempo la possibilità di cedere il futuro credito d’imposta alla ditta che realizza l’opera (o ad altri soggetti, con le eccezioni previste).

1. Fondo straordinario

Quando si tratta di interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, il Codice civile dispone che venga costituito un fondo straordinario (di importo pari al costo dei lavori), a cui i vari proprietari contribuiscono secondo i rispettivi millesimi. Se le opere sono eseguite in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli versamenti.

2. Ruolo dell’amministratore

Per ogni operazione (ristrutturazione edilizia, intervento antisismico, riqualificazione energetica, sistemazione del verde, acquisto di mobili), di norma i pagamenti sono effettuati dall’amministratore che – come ha stabilito la Cassazione (sentenza 22343/2017) – in caso di errori può rispondere della mancata fruizione del bonus, a patto che il contribuente (cioè il condomino) riesca a provare che senza l’inadempimento non ci sarebbe stato alcun danno.

3. Modalità di pagamento

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia (compreso il sismabonus) e riqualificazione energetica, le spese vanno sempre pagate con bonifico bancario o postale, anche online, indicando la causale (con riferimento all’articolo 16-bis del Dpr 917/1986), il codice fiscale del condominio e quello di chi effettua il versamento (l’amministratore).

Le spese che non è possibile saldare con bonifico (oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) seguono altre modalità di pagamento. Il bonus è ammesso anche se il condominio sceglie di pagare a rate, con un finanziamento: in tal caso, la società che lo eroga è tenuta a pagare il corrispettivo con le stesse modalità previste per l’amministratore; e al contribuente spetta una copia della ricevuta.

4. Ripartizione del bonus

Le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base ai rispettivi millesimi di proprietà o secondo i «diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile» e si riferiscono alle spese pagate dall’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I condòmini – come ha chiarito l’agenzia delle Entrate – possono detrarre solo le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

5. Certificazione delle spese

A tal proposito, l’amministratore stesso è tenuto a rilasciare a ogni condomino una certificazione che riporti, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota-parte millesimale imputabile ai singoli. Può accadere che nella certificazione siano indicati i dati di un solo proprietario, quando ai lavori hanno invece contribuito altri soggetti. Questi ultimi, se in possesso dei requisiti, possono fruire delle detrazioni attestando sul documento rilasciato dall’amministratore la loro partecipazione alla spesa e la percentuale di ripartizione. Anche quando a pagare è il familiare convivente, componente dell’unione civile o convivente del proprietario dell’immobile.

6. Condomìni minimi

Possono beneficiare dei bonus edilizi anche i “condomìni minimi” (con meno di otto proprietari), che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore e sono sprovvisti di codice fiscale. Il pagamento va eseguito sempre con bonifico bancario o postale; e i contribuenti devono poi riportare nei modelli dichiarativi le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

7. Dati catastali e controlli

Se per la dichiarazione dei redditi ci si rivolge a un Caf o un intermediario abilitato, bisogna esibire un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. In sede di controllo, occorre comunque dimostrare che gli interventi sono stati eseguiti sulle parti comuni dell’edificio.

8. Bonus «verde» e mobili

Per quanto riguarda il bonus verde, anche se la legge consente pure i pagamenti con assegno o bancomat, l’amministratore salda di solito con un bonifico (ordinario). E i singoli condòmini hanno diritto alla detrazione (36%) nei limiti della quota a loro imputabile. Si possono inoltre detrarre anche i costi di progettazione e manutenzione connessi ai lavori, avendo sempre cura di conservare le fatture corrisposte ai professionisti.

Infine, anche il condominio può beneficiare degli incentivi per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati agli spazi comuni (ad esempio, l’alloggio del portiere). In questo caso l’amministratore può pagare con bonifico ordinario, carta di debito o credito, ma non con assegni e contanti.