Il locatario leasing paga l’Imu fino alla consegna dell’immobile

In caso di risoluzione del contratto di leasing, la soggettività passiva Imu resta in capo al locatario fino a quando non si verifica la riconsegna del bene alla società di leasing. È questa la tesi accolta da diverse commissioni tributarie, che sono intervenute nelle numerose controversie insorte tra Comuni e società di leasing in merito alla soggettività passiva Imu per gli immobili in leasing rivenienti da contratti risolti. Vanno peraltro registrate tesi opposte da parte di altre Commissioni di merito. Ma vediamo i termini della questione.

L’articolo 9, comma 1, del Dlgs 23/2011, in tema di imposta municipale (oggi applicabile in ambito Imu, Tasi e Tari), prevede come regola generale che il soggetto passivo dell’imposta è il proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale; in deroga alla regola generale, per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo è il locatario, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Pertanto, nella locazione finanziaria, la soggettività passiva non è basata sulla titolarità giuridica del bene (diritto reale), ma piuttosto sul possesso dello stesso.

Al termine del contratto, in caso di esercizio dell’opzione finale di acquisto la soggettività passiva resta in capo al locatario (nella nuova veste di proprietario), ovvero – in caso di mancata opzione e restituzione dell’immobile – viene acquisita alla società di leasing.

Se nella vigenza del contratto di leasing non vi sono quindi dubbi su chi sia il soggetto passivo, nel caso di risoluzione è sorto un contrasto interpretativo sulla corretta attribuzione della soggettività passiva Imu nel caso in cui – a seguito della risoluzione – l’utilizzatore non riconsegni il bene alla società di leasing.

Analoga situazione, peraltro, si crea nel caso (non raro) in cui alla scadenza del contratto di locazione finanziaria, l’utilizzatore eserciti l’opzione finale di acquisto, ma trascorra del tempo per la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà.

La tesi delle società di leasing è che la soggettività passiva in capo all’utilizzatore, essendo legata al “possesso” del bene, si protrae finché non si realizza la riconsegna dell’immobile. Tale tesi è giuridicamente supportata dalla considerazione che alla scadenza del contratto il rapporto negoziale non cessa istantaneamente di produrre i suoi effetti, essendo fonte di obblighi ulteriori – sempre scaturenti dal contratto – idonei a configurare una sorta di ultra-vigenza del rapporto.

Solo con la restituzione si produce per il locatario un effetto liberatorio, dal punto di vista civile e fiscale. Tali considerazioni sono condivise da diverse commissioni tributarie secondo le quali il trasferimento della soggettività passiva Imu coincide con la riconsegna dell’immobile. Non mancano tuttavia sentenze in senso opposto, con un contrasto giurisprudenziale che sta creando un clima di incertezza applicativa.

Sarebbe quindi auspicabile un intervento chiarificatore dell’amministrazione finanziaria, anche in vista dell’imminente scadenza per il versamento dell’acconto.